Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 3 de Abril de 2014, expediente C 107207 S

• Ponente: Genooud
• Presidente: Genoud-Hitters-Ssoria-Kogan-de Lázzari-Pettigiani-Negri
• Fecha de Resolución: 3 de Abril de 2014
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 3 de abril de 2014, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores G., Hitters, S., K., de L., P., N., se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 107.207, "F. de F., M.M. y otros contra Segovia, R. y otros. Reivindicación".

A N T E C E D E N T E S

La Sala II de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de Lomas de Z. confirmó la sentencia dictada en primera instancia, la cual había rechazado la reconvención por usucapión y admitido la acción de reivindicación promovida por A.F.F. contra R.S. y D.R.D.C. y demás ocupantes del inmueble sito en calle A.F.N.° 752 de la ciudad de Avellaneda (v. fs. 229/236).

Se interpuso, por la parte demandada, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (v. fs. 239/245).

Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

V O T A C I Ó N

A la cuestión planteada, el señor J. doctorG. dijo:

1. Liminarmente encuentro necesario reseñar -en forma abreviada- la situación planteada en los actuados:

   1. Con fecha 6 de noviembre de 1990, los señores M.M.F. de F., A.A. y G.F.F. promovieron demanda de reivindicación contra R.S., D.R.D.C. y demás ocupantes del inmueble sito en calle A.F.N.° 752 (parte del fondo) de la localidad de Avellaneda. Invocaron su carácter de herederos del propietario y poseedor, M.F. -quien había fallecido el 11 de julio de 1987- y afirmaron que el mencionado ocupó el bien objeto de litigio, aunque en los fondos del inmueble y en una vivienda precaria residían los demandados. Asimismo, advirtieron que el 5 de abril de 1985 el señor F. había promovido acción de desalojo por intrusión contra los nombrados, quienes adujeron haber adquirido por boleto de compraventa la fracción de terreno que ocupaban de los señores A.B.G., J.V.F. y P. delC.A.. Destacaron los incoantes que en el juicio de desalojo se declaró la caducidad de la instancia (ocurrida durante el decurso de la enfermedad que aquejó al señor M.F. y que la acción por cumplimiento de contrato y escrituración intentada por los aquí accionados contra sus vendedores por boleto, fue rechazada, encontrándose firme y consentido aquél resolutorio (v. fs. 17/18 vta.).

   2. Al contestar el traslado corrido, los reivindicados negaron el relato de los actores aduciendo haber ocupado la fracción de terreno objeto de litigio de manera pacífica, ininterrumpida y a título de dueños por más de 20 años, consecuentemente esgrimieron ser poseedores con justo título del mismo. Adunaron a lo expuesto que, en el mes de agosto de 1971, adquirieron de los anteriores propietarios del fundo la porción que ocupaban, que el señor M.F. compró mucho tiempo después la parte desocupada del inmueble, que el mencionado nunca cuestionó sus derechos y jamás tuvo la posesión del espacio donde ellos residían. Cuestionaron la titularidad dominial invocada por los herederos del señor F., en tanto subrayaron- aquél presuntamente adquirió el bien de terceros que no figuraban en la minuta como titulares del dominio y jamás ejercieron la posesión del predio. Luego reconvinieron por usucapión, manifestando poseer en forma pública y pacífica la propiedad desde los años sesenta; en dicho punto manifestaron que al momento en que el fallecido señor F. promovió la acción de desalojo -año 1985-, ellos ya hacía más de veinte años que habitaban la propiedad. De manera subsidiaria requirieron -para el eventual caso de negarse al boleto de compraventa esgrimido el carácter de justo título- que se declare igualmente adquirido el bien por prescripción veinteñal (v. fs. 32/35).

   3. Al evacuar la reconvención planteada, los actores negaron que los incoados hayan ocupado el bien desde los años sesenta, destacando que el hecho de haber suscripto el contrato de compraventa de la porción reclamada probaba que los demandados reconocían en otro la propiedad y que en dicho momento interrumpieron la posesión que decían haber ejercido (conf. art. 3998, C.C.). Pusieron de relieve que los señores Segovia y D.C. no poseyeron el bien durante el plazo legal exigido (veinte años), habiendo sido éste interrumpido por la celebración del contrato de compraventa alegado, así como por la interposición de la acción de desalojo (v. fs. 42/44).

   4. A fs. 143 el coheredero A.F. denunció ser el único titular del inmueble en litigio, habiendo adquirido las cuotas partes correspondientes a su madre y hermana.

   5. Tras extensos años de sustanciación del proceso, el 7 de mayo de 2003 el magistrado de primera instancia rechazó la reconvención intentada, hizo lugar a la demanda de reivindicación interpuesta por A.A.F. contra R.S., D.R.D.C. y demás ocupantes del inmueble sito en calle A.F.N.° 752 (parte del fondo) de la localidad de Avellaneda, condenando a los accionados a restituir la posesión del bien en el plazo de 10 días, bajo apercibimiento de ordenar el pertinente mandamiento. Impuso las costas a los demandados reconvinientes (v. fs. 204/207).

2. Apelado el decisorio por los incoados, la Cámara lo confirmó, imponiendo las costas a los vencidos (v. fs. 229/236).

   1. A efectos de resolver la impugnación planteada, la alzada consideró escaso el despliegue argumental destinado a fundar la pretensión nulitiva esgrimida por los demandados y aclaró que los vicios u omisiones subsanables por vía de apelación no sustentaban la nulidad procesal, pues el tribunal de alzada podía examinar los hechos y el derecho con plena jurisdicción.

   2. Seguidamente analizó los recaudos requeridos a efectos de oponer la prescripción abreviada. Postuló que la expresión "justo título" al que refieren los arts. 3999 y 4010 del Código Civil es utilizada para designar la causa de la adquisición del bien y no el instrumento que la comprueba, puntualizando que se trata del acto jurídico que tiene por objeto la transmisión de la propiedad pero que no lo logra, porque aún cuando reúne las condiciones de forma, le faltan las de fondo (v. fs. 232).

   3. Adicionó que una venta inmobiliaria hecha por instrumento privado carece de aptitud para transmitir la propiedad, no pudiendo considerarse "justo título" al boleto de compraventa, pues éste tan solo instrumentaba la promesa del vendedor de efectuar la transferencia, que recién se concretaría cuando, además de la entrega de la posesión, las partes otorgaran la correspondiente escritura (v. fs. 232/232 vta.). A la luz de tales premisas, el sentenciante concluyó en la improcedencia de la prescripción adquisitiva breve esgrimida por los accionados (v. fs. 232 vta.).

   4. Luego ponderó que los incoados ejercieron la posesión legítima del inmueble reclamado (art. 2355, Cód. Civil.) desde la suscripción del mencionado boleto de compraventa -10 de agosto de 1971- siendo éste un hecho incontrovertido por las partes (v. fs. 232 vta.).

   5. En relación al tópico aclaró que aún cuando los reconvinientes hubieran intentado probar la posesión del bien previa a la firma del referido instrumento privado, aquél acto importó el reconocimiento del derecho de propiedad y disposición del inmueble en otra persona, precisamente en aquélla con quien se convino la promesa de venta del lote en cuestión, careciendo en dichos momentos los señores Segovia y D.C. del animus que requiere la prescripción. Ello así, y ponderando la fecha de articulación de los presentes -6 de noviembre de 1990- se rechazó la usucapión veinteñal por incumplimiento de los plazos legales (v. fs. 233).

   6. Finalmente cuestionó la Cámara la conducta procesal asumida por los demandados, destacando que quien reconviene por prescripción veinteñal no hace más que reconocer el carácter de propietario del actor reconvenido. Por lo demás, consideró que los actores gozaban de mejor título -adquirido por medio de escritura pública- para fundar la acción de recupero. Citó la Cámara doctrina de esta Corte en la materia.

3. Contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada mediante recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley en el que denuncia absurdo y la violación de los arts. 2790 y 3270 del Código Civil; 273, última parte y 375 del Código Procesal Civil y Comercial; 39 inc. 3 de la Constitución provincial y de doctrina legal que cita (v. fs. 239/245).

   1. Cuestionan los recurrentes que la alzada haya abordado el planteo de prescripción breve oportunamente esgrimido por el magistrado de primera instancia, infringiendo lo previsto en el art. 273, última parte del Código adjetivo, privando así a los litigantes de la doble instancia que rige el sistema procesal civil. S. controvierten que reconociera la legitimidad del reclamo del actor fundada en los derechos trasmitidos por su predecesor, sin imponerle las consecuencias derivadas del boleto de compraventa suscripto por aquél.

   2. Aducen que la Cámara efectuó una interpretación absurda y restrictiva del concepto de "título" que contiene el art. 3999 del Código Civil y destacan la existencia de doctrina que reconoce al boleto de compraventa como "justo título" apto para poseer, resultando de ello la arbitrariedad de la decisión adoptada en la especie.

   3. Manifiestan, en otro punto, haber ejercido la posesión del bien con anterioridad a la suscripción del boleto de compraventa y cuestionan la ponderación de la prueba testimonial efectuada por el magistrado, así como la opinión vertida en la sentencia respecto a la firma de aquél instrumento, en tanto -aclaran- el art. 4015 del Código Civil sólo requiere que el poseedor manifieste ánimo...