Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, 23 de Febrero de 2009, expediente 39.950/2003

Fecha de Resolución23 de Febrero de 2009

PODER JUDICIAL DE LA NACION.

En Buenos Aires, a los veintitrés días de febrero del año dos mil nueve, reúnense los Señores Jueces de la Sala D de la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, con el autorizante, para dictar sentencia en la causa “F.I.

c/ SHELL COMPAÑIA ARGENTINA DE PETROLEO S.A. s/

ORDINARIO”, registro nº 39950/2003, procedente del Juzgado Nº 2 del fuero (Secretaría Nº 3) donde está identificado como expediente Nº 87.326,

en los cuales como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo previsto por el art. 268 del Código Procesal resultó que debían votar en el siguiente orden, D.: V., D. y H..

Estudiados los autos la Cámara planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el señor J.G.G.V., dijo:

  1. Mediante este juicio ordinario, I.F. promovió

    demanda contra Shell Compañía Argentina de Petróleo S.A. a quien reclamó el pago de la suma de U$S 254.152 o lo que en más o menos resulte de la prueba a producir.

    Dijo haber suscripto con la demandada, en calidad de locador, un contrato de alquiler de una estación de servicio de su propiedad sita en J.B.J. 2684/98 esquina C..

    El mismo fue firmado el 23 de septiembre de 1999, con una vigencia de cuatro años a contar desde el 1 de septiembre de aquel año; el canon locativo fue fijado en U$S 14.000.

    En tanto el predio también contaba con instalaciones para la explotación de un garage fue convenido un precio adicional, pagadero por adelantado, de U$S 65 por cochera ocupada, con un tope mensual de U$S

    3.900 aún cuando se encontraren en uso más de 60 cocheras.

    Mediante carta documento del 27.11.2002 la locataria preavisó su voluntad de rescindir el contrato, con efecto al 1.2.2003. A partir de allí,

    según explicó el actor, se sucedieron diversas conversaciones encaminadas a obtener el pago del canon en la moneda pactada en el contrato, pues éste había sido pesificado a partir de febrero de 2002. En tanto este diálogo no prosperó, dijo haber ocurrido al trámite de mediación que concluyó con igual resultado.

    Relató que el 14 de enero de 2003 constató, con la presencia de un escribano que labró un acta extraprotocolar, la total inactividad del establecimiento, el que se encontraba cerrado mediante una cinta que cubría todo su perímetro.

    De todos modos el actor y su notario pudieron verificar, según señaló,

    la presencia de los componentes habituales en este tipo de explotación (surtidores, sector lavadero de autos, servicio de engrase, minimercado,

    rampa de acceso a cocheras).

    Al constatar el cierre del local, el actor dijo haber instruido al escribano para que requiriera a la aquí demandada ciertas precisiones relativas al nivel de actividad del comercio (volumen de ventas de combustibles y otros productos, número de cocheras ocupadas y datos de sus inquilinos, planos de instalaciones, habilitaciones con que cuenta y contratos de seguro vigentes).

    Según explicó, tal solicitud tenía su causa en el pedido de diversos “brokers inmobiliarios” a quienes había encargado ofrecer el comercio a posibles interesados.

    Este reclamo, notificado a Shell el 16.1.2003, fue rechazado por carta documento del 17.1.2003 por estimar la demandada que lo solicitado no tenía apoyo en los términos del contrato de locación.

    Mediante similar del 24.1.2003 el actor rechazó la anterior y destacó

    que según lo estipulado en el contrato, la locataria debía entregar la estación de servicio en funcionamiento, habiéndose constatado su total inactividad perjudicando entonces el “negocio en marcha”. Así anunció que Shell debería afrontar el resarcimiento de los perjuicios que generó, y solicitó

    acreditación de la vigencia de los seguros, y un informe técnico que garantice que el desguace realizado no generó peligros de explosiones,

    emanaciones y/o incendios.

    En otra misiva (14.2.2003), el actor imputó nuevamente a la demandada no haber realizado gestión alguna para atender los anteriores requerimientos y le atribuyó responsabilidad por otros temas pendientes (moneda del canon; daños por la frustración del negocio en marcha; daños generados a la propiedad; falta de inicio de tareas de "remediación"). Por último la intimó a abonar el canon pendiente (febrero de 2003).

    En una carta ulterior (30.5.2003), y en lo que aquí interesa, reiteró las anteriores imputaciones e intimó a Shell para que en el plazo de 48 horas acredite haber cumplido “…las tareas que permitan recepcionar la tenencia en las condiciones de seguridad y demás previstas en el contrato…”.

    Como consecuencia de estos hechos, descriptos en forma resumida, el señor F. reclamó:

    1. El pago de la diferencia de los canon ya percibidos desde febrero de 2002 hasta enero de 2003, en tanto debieron ser abonados en dólares y no en pesos como sucedió. Planteó la inconstitucionalidad de la ley 25.561 y decreto 214/02 y subsidiariamente solicitó la revisión del precio del contrato conforme el mecanismo previsto por la legislación de emergencia.

    2. La restitución del inmueble como estación de servicio en funcionamiento.

    3. Ser indemnizado por los daños y perjuicios que dijo haber padecido.

    Así:

    c.1. Frustración del negocio en marcha. Incumplimiento en la entrega del local en funcionamiento. Ello debía ser resarcido mediante el pago de la diferencia entre el valor locativo de una explotación como la de autos, y el correspondiente a igual predio pero sin explotación. Todo ello por el término de una relación locativa de tres años.

    c.2. Pérdida de la clientela en lo que hace a la explotación del garage.

    c.3. Reparación o indemnización por las filtraciones que se habrían producido en los pisos superiores del inmueble.

    c.4. Cumplimiento de las tareas necesarias para el reintegro del bien.

    Ello es realizar las tareas de "remediación" y desactivación. Amén de ello abonar las sumas necesarias para reponer el inmueble en el estado de seguridad imprescindible por la explotación de que se trata.

  2. Al contestar demanda (fs. 129/139), Shell Compañía Argentina de Petróleo S.A. pidió el total rechazo de la demanda.

    Reconoció la relación locativa habida entre las partes, como haberle notificado al actor el 27.11.2002 su voluntad de rescindir el contrato con efecto al 1 de febrero del siguiente año.

    Destacó el silencio del locador respecto de este punto, y sólo dijo haber recibido noticias de él al ser convocado a una mediación para encarar el diferendo existente en punto a la moneda de pago del canon locativo.

    Reconoció los intercambios epistolares, y dijo haber concurrido el 1 de febrero de 2003 al establecimiento alquilado para formalizar su restitución al señor F., el cual no se hizo presente. Dijo que la escribana presente constató la ausencia del propietario, que los surtidores habían sido retirados y cementada su base, y que los tanques de combustible habían sido cargados con agua.

    Luego de otros intercambios documentales, señaló haber intimado por segunda vez al actor a recibir el predio, requerimiento que fue desatendido por el señor F. al constatarse notarialmente que no concurrió a recibir el establecimiento el nuevo día prefijado.

    De seguido, estimó improcedente los diversos reclamos formulados por el actor.

    1. Dijo que el contrato había sido correctamente pesificado, pues estaba alcanzado por las normas que así lo dispusieron. También dijo improcedente el ajuste del precio, pues el abonado al actor superaba el vigente en plaza.

    2. En punto a la entrega del local, destacó que fue el señor F. quien se negó a recibirlo.

    3. Entendió injustificada la imputación de haberse frustrado el negocio “en marcha”. Explicó la colocación de agua en los tanques y el cementado de la base de los surtidores, a fin de dar cumplimiento a imperativas medidas de seguridad y a partir de la negativa del actor de recibir el comercio. Denunció que frente a esta injustificada resistencia, inició una demanda por consignación de llaves en sede civil.

    4. Negó la existencia de filtraciones y destacó el modo potencial con el que el actor formuló este reclamo.

    5. Por último dijo haber cumplido con todas las tareas necesarias para colocar al inmueble en condiciones de ser entregado.

    III.A. Como ya fue anticipado, Shell Compañía Argentina de Petróleo S.A. promovió el 19.6.2003, en sede civil, una acción de consignación de las llaves del predio de autos.

    Apuntó allí que la negativa del locador era injustificada y esbozó

    similares argumentos a los desarrollados en su contestación de demanda.

    En fs. 70 de aquellas actuaciones (con número de registro de primera instancia 88.405), en escrito que tituló como ampliación de demanda, aclaró

    que las tareas de "remediación" se encontraban cumplidas y que sólo restaba concluir la labor de monitoreo, la cual se suspendió ante la negativa del locador a recibir el predio.

    B. El señor I.F., al contestar demanda (fs. 147/158),

    solicitó sea acumulado aquel proceso al presente, y reiteró sustancialmente los dichos ensayados en esta demanda.

    En particular admitió haberse negado a recibir el predio por no encontrarse en las condiciones previstas en el contrato, y como reconoció la locataria, sin las condiciones de seguridad asumidas por esta.

    En fs. 188/189 el señor Juez Civil dispuso la acumulación de las actuaciones de consignación al presente juicio ordinario, decisión que fue consentida por las partes y no resistida por el señor J. en lo Comercial.

  3. La sentencia de primera instancia (fs. 926/938) hizo lugar parcialmente a la demanda.

    Entendió que la demandada había incumplido con su obligación de restituir la estación de servicio en funcionamiento, como lo acreditaba el hecho que los tanques de combustible se encontraban llenos de agua, que el establecimiento se encontraba totalmente desactivado y clausurado su acceso.

    Al meritar el juicio de consignación, acumulado al presente, recordó el principio general que resulta del art. 1611 del código civil que libera al locatario de la entrega del bien cuando pone en conocimiento de su locador...

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