Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 12 de Mayo de 2015, expediente COM 070178/1997/1

• Fecha de Resolución: 12 de Mayo de 2015
• Emisor: Camara Comercial - Sala A

Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial JMB.

J.. 2 - sec. 4.

70178/1997/1/CA2 EMPRESA ARGENTINA MULTIMAC C.I.Y.F.S.A. s/ QUIEBRA s/

INCIDENTE DE CONCURSO ESPECIAL (POR ROMERO ORLANDO Y OTROS)

Buenos Aires, 12 de Mayo de 2015.-

Y VISTOS:

1. ) Apeló la sociedad adquirente del inmueble subastado en estos autos el decreto dictado en fs. 494 por el que se rechazó el pedido tendiente a que se libren oficios a la Dirección General de Rentas, A.B. y Limpieza del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, a Obra Sanitarias de la Nación -ente residual- y Aysa a efectos de poner en conocimiento de esas reparticiones que las deudas anteriores a la toma de posesión del bien (27/12/01) no podían serle reclamadas.-

   Los fundamentos del recurso obran desarrollados en fs. 497/99.-

2. ) Para así decidir, el Sr. Juez de Grado hizo mérito de que los impuestos, tasas y contribuciones constituyen obligaciones ambulatorias que se transmiten con la cosa sobre la cual recaen, por lo que el nuevo titular del bien debe atender su pago en caso de que los fondos obtenidos en el remate no alcancen para satisfacerlas.-

3. ) La recurrente se quejó de la decisión adoptada en la anterior Fecha de firma: 12/05/2015 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: I.M., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA instancia porque iría en contra de la doctrina del fallo plenario dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil in re: "Servicios Eficientes S.A. c. Yabra Roberto s. Ejecución Hipotecaria", según la cual el comprador en subasta no debe hacerse cargo de las deudas del inmueble en este tipo de supuestos. Añadió que lo establecido por el juez de grado serían contrario a las disposiciones de los arts. 32 y 240 LCQ. Indicó que la cuestión atinente a que el comprador debía hacerse cargo de las deudas anteriores no fue consignada en el auto de subasta ni tampoco en los edictos respectivos, razón por la cual, no pudo tenerlo en cuenta en oportunidad de considerar la oferta de compra.-

4. ) Pues bien, la cuestión relativa a la suerte que deben correr las deudas por impuestos, tasas y contribuciones del inmueble anteriores a la toma de posesión por parte del adquirente en subasta pública cuando los fondos obtenidos resultan insuficientes para satisfacerlas, ha sido un tema altamente controvertido tanto en doctrina como en jurisprudencia, a punto tal de haber dado lugar -como bien lo señala el recurrente- al dictado de un fallo plenario por parte de la Cámara Nacional de Apelaciones en los Civil in re "Servicios Eficientes S.A. c. Y.R.I. s. Ejecución Hipotecaria" de fecha 18.02.99.-

   De su lado, en este mismo fuero coexisten diversidad de criterios sobre la materia, tanto a favor como en contra de la postura sustentada en el fallo apelado. Así, mientras algunos precedentes han establecido que no corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas del inmueble por impuestos, tasas y contribuciones devengadas antes de la toma de posesión cuando el monto obtenido en el remate no alcanza para solventarlos (cfr Sala C, 30.6.98, "Procar S.A. s. inc. de concurso especial por Banco de Crédito Argentino"; íd. Sala B, 30.03.94, "Banco Francés S.A. c. D.L.J.C. s. Ejecutivo"; íd. 15.09.99, "Casa Biedma S.A. c. Reconor SRL s. Ejecutivo"), otros han interpretado que este tipo de obligaciones reviste carácter propter rem por lo que el comprador debe soportar su pago, independientemente de su derecho a repetir contra el titular dominial de la cosa al momento de generarse la deuda (cfr. esta S., 13.10.97, "Banco Cooperativo Agrario c. Gramano Juan"; íd. 26.12.97, "Asisa, O. c.P.M."; íd.

   Fecha de firma: 12/05/2015 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: I.M., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA 9.8.91, “P.V. c.H.C.”; íd. 12.3.90, “Duga Norma c.

   Roccisano Juan”; íd. Sala D, 26.12.88, "Santa Ursula S.A. c. Cereales Moquehuá

   SRL"; íd. Sala E, 25.03.88, "Banco Crédito Rural Argentino S.A. c. G.J."; íd. 6.4.90, "Tinwear S.A. s. Quiebra"; íd. 14.3.91, "S. s. quiebra s. inc. conc. E..

   Por Banco Río de la Plata S.A.”); sin perjuicio incluso de otras soluciones intermedias (cfr. vgr. Sala C, 10.05.85, "Bobinal S.A.C.I.F.I.E. s. Quiebra"; íd.

   29.3.96, “Banco de Crédito Argentino S.A. c. J.E.”; íd.. 24.4.96, “B. de B.S.A. s. quiebra”, etc.).-

5. ) Con relación al tema en debate, uno de los integrantes de esta Sala, el D.A.A.K.F. tiene posición tomada, tanto como Juez de Primera Instancia durante su desempeño en el Juzgado del Fuero N° 16, como en el plano doctrinario (v. trabajo titulado "El comprador en subasta y las deudas del inmueble antriores a la posesión", ED, 184-1342) en el sentido de que el comprador en subasta no debe hacerse cargo de las deudas que registra el inmueble con anterioridad a la toma de posesión del bien por parte de aquel. Ello así porque, sin dejar de reconocer lo opinable de las cuestiones en debate y la indiscutible validez de los argumentos que sustentan cada una de las posiciones adoptadas en torno de este tema, considera que esa es la mejor solución desde el punto de vista del “valor de resultado de la interpretación”. Posición que sustenta no porque considere mejores los argumentos que la fundamentan desde un punto de vista estrictamente técnico-

   jurídico, sino porque la estima “preferible” desde una perspectiva teleológica y pragmática, ya que es la que en su opinión conduce a un mejor resultado en el terreno de la práctica judicial, teniendo en mira la finalidad de las subastas públicas y su utilidad dentro del marco del procedimiento de enajenación judicial forzada.-

   Conforme lo expusiera en el trabajo antes citado, dicho Magistrado se inclina, pues, por considerar más acorde con la verdadera naturaleza del acto a la concepción que reputa al remate judicial como un acto procesal más dentro del proceso de enajenación judicial forzada (D.I., A.J., “Bases para la implementación de un procedimiento de enajenación coactiva”, E.D. 75-794), lo que lleva a que no puedan serle aplicadas -sin más- las disposiciones sobre adquisición a Fecha de firma: 12/05/2015 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: I.M., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA título particular que contiene el Código para los casos de transmisión voluntaria del dominio, entre las que no sólo se encuentran las relativas a las obligaciones ambulatorias o reales (C.C:3266) , sino también las referentes a la extensión del derecho transmitido (C.C:3270). Esto, por cuanto la subasta no es en definitiva otra cosa que un acto jurisdiccional prescindente de la voluntad del ejecutado que no puede ser asimilado a ningún acto jurídico del derecho privado. Por eso mismo, se halla regida -en principio- sólo por las normas procesales que regulan el procedimiento de ejecución forzada, sin que sea factible hacerle extensivas las propias de la figura contractual de la compraventa, pues estas sólo podrían aplicarse por vía de analogía y en defecto de las específicas del orden ritual (cfr. Di I.A. , “Temas de Derecho Procesal”, Ed. D., 1985, pags. 188 y 193).

   Dentro de este esquema es que parece mucho más aceptable la tesis que adjudica a la transferencia de un inmueble realizada en subasta pública el carácter y alcances de un acto de atribución de derechos autónomos a favor del adquirente, con prescindencia de los derechos y obligaciones del transmitente. En primer lugar, porque la idea de que quien recibe el inmueble lo hace libre de todo tipo de cargas y deudas es la que mejor se compadece con la particular naturaleza de la subasta pública y con el especial tratamiento que...