Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - SALA E, 21 de Mayo de 2015, expediente CIV 102997/2012/CA001 - CA002

Fecha de Resolución21 de Mayo de 2015
EmisorSALA E

Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E Expte. N.. 102.997/12 “D., D.L.C.O., C. M. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”.

Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 21 días del mes de mayo de dos mil quince, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, S. “E”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “D., D. L.

  1. O., C. M. S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” respecto de la sentencia corriente a fs. 485/490 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

    La sentencia apelada ¿es arreglada a derecho?

    Practicado el sorteo, resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara Dres. R., D. y C.:

    A la cuestión planteada, el Dr. R. dijo:

    I.-D.L.D. promovió demanda por cobro de la suma que resulta del 20 % del valor del inmueble sito en la calle Juramento …, piso …, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en virtud del convenio y reconocimiento que había suscripto el 6 de enero de 2009 con C.M.O.

    mediante instrumento privado cuyas firmas fueron certificadas por escribano público.

    Sostuvo el actor que tuvo una convivencia de 12 años con la demandada, que en mayo de 1998 compró el mencionado departamento por la suma de u$s 128.500 y que el precio fue pagado mediante la obtención de un crédito de u$s 96.000 otorgado por el Banco Provincia y con el monto de u$s 32.500 aportados por la demandada que le habían quedado por la venta de un campo. Refirió que a fines del año 2000 se vio necesitado de pedir dinero a su madre y lo mismo ocurrió con O. respecto de su amiga E. L. destinándose la suma obtenida de la primera al pago de la deuda hipotecaria y la de la segunda a satisfacer gastos de la familia.

    Manifestó que en el año 2003 tuvo que sacar un préstamo hipotecario por u$s 13.000, que el 31 de octubre de 2008 se canceló el préstamo hipotecario por la suma de $ 170.484,19 correspondiente a la deuda de u$s Fecha de firma: 21/05/2015 Firmado por: DR.RACIMO-DR.DUPUIS-DR.CALATAYUD Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA 96.000 y que cuando se separó de la demandada puso el departamento a nombre de ella quien, a su vez, le dio los u$s 14.000 para saldar la hipoteca que había sacado para devolver el dinero a su madre, le pagó la hipoteca del Banco Provincia y asumió la deuda que había contraído con su amiga.

    Señaló que “en ese contexto pactamos que me iba a pagar en efectivo el 20 % del valor del inmueble ya que, a todas luces se estaba quedando con un inmueble importantísimo por menos de la mitad de su valor”.

    El actor precisa que dentro de ese contexto aceptó “venderle”

    (las comillas son del original) el inmueble a cambio de muy poco dinero, de que ella asumiera la hipoteca pesificada y que luego de transcurrido un tiempo O. le pagara el 20 % del valor actualizado del bien. Con ese fin se suscribió el 20 de octubre de 2008 un boleto de compraventa del bien de la calle J. por un monto de $ 485.000 reconociéndose como parte de pago la suma de u$s 47.500 que la demandada había puesto 10 años antes y señalándose, al mismo tiempo que D. no podía devolver aquel dinero a la compradora.

    Aclaró a continuación el demandante que el 6 de enero de 2009 firmaron “un convenio y reconocimiento” por el cual, sin quitarle validez al boleto de compraventa, se dejaba constancia que una vez firmada la escritura traslativa de dominio a favor de la demandada, luego de canceladas las obligaciones pactadas como pago por el precio del inmueble, la compradora reconoce a favor de D. un 20 % del dominio del inmueble que se haría efectivo una vez inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble la escritura a favor de la demandada. Alegó que era dueño de un inmueble de 156 metros cuadrados en la avenida Juramento que vendió a la demandada por la suma en efectivo de u$s 14.000 y el pago de una hipoteca que a la fecha en que fue cancelada era de u$s 40.000 agregando que “el resto del dinero puesto en el boleto y en el acuerdo era inventado”. Precisa que solo se le pidió a O. a cambio que en el plazo de 42 meses pagara el 20 % del valor para que no fuera tan desproporcionado el acuerdo y que es ante la falta de cumplimiento que reclama judicialmente su pago.

    La versión que dio O. en la contestación de demanda de fs.

    162/176 acerca de las tratativas económicas y financieras desarrolladas Fecha de firma: 21/05/2015 Firmado por: DR.RACIMO-DR.DUPUIS-DR.CALATAYUD Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA Poder Judicial de la Nación CAMARA CIVIL - SALA E entre las partes es distinta. La demandada adujo que la compra del bien en el año 1998 fue realizada con el pago por su parte de la suma de u$s 47.500 con más la suma obtenida a partir de un crédito del Banco Provincia de Buenos Aires sacado a nombre de D. porque en ese momento se encontraba embargada e inhibida lo que motivó también que el inmueble fuera inscripto a nombre del demandante. Después de reseñar la falta de recursos del demandante para adquirir un bien de esas características, la demandada hizo referencia al boleto de compraventa según el cual se hacía cargo de todas las deudas del inmueble con más las personales de D. estipulándose que ambas partes dejaban establecido que una vez cumplidas las totalidad de las obligaciones asumidas nada más tendrían que reclamarse por ningún concepto de ninguna índole. La demandada relató que mediante la venta de un inmueble de origen propio efectuado el 6 de octubre de 2009 pudo obtener la suma de u$s 50.000 con la cual empezó a cancelar todas las obligaciones impuestas por D. en el boleto de compraventa.

  2. reseñó que una vez satisfechas estas condiciones del boleto de compraventa, se firmó la escritura pública de venta el 6 de enero de 2009 ante el escribano J. L. de A. donde el vendedor D. le otorgó recibo por el precio total y carta de pago de dicha propiedad transmitiéndole todos los derechos de posesión y dominio. A partir de las constancias obrantes en esta escritura pública, la demandada alegó que el actor no puede reclamarle ninguna obligación surgida del documento privado firmado en la misma fecha en el cual, sin ninguna causa o motivación nueva, se manifiesta el reconocimiento de un 20 % del dominio a favor del demandante. Invocó la nulidad del convenio y reconocimiento por carecer de la forma prevista por el art. 1184, inc. 1° y 10 del Código Civil, por estar sujeto a condiciones inadmisibles que violan lo dispuesto por el art. 531 del Código Civil y por la existencia de un estado de necesidad y extorsión ejercida por D. en ese momento. Finalmente la demandada invoca la inexistencia de causa en el convenio en los términos del art. 499 del Código Civil y el hecho de haber cancelado todas las obligaciones asumidas en el boleto del 20-10-08.

    La jueza de primera instancia rechazó la demanda promovida con expresa imposición de costas al actor vencido quien dedujo recurso de Fecha de firma: 21/05/2015 Firmado por: DR.RACIMO-DR.DUPUIS-DR.CALATAYUD Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA apelación a fs. 491 que fundó con la expresión de agravios de fs. 505/513 respondida por la demandada con el escrito de fs. 521/530.

    Sostuvo la magistrada que todas las partes reconocieron la existencia del boleto, del convenio y reconocimiento y de la escritura, que a la fecha de la escritura la demandada había dado cumplimiento con las prestaciones pactadas en el boleto con lo cual solo restaba proceder a la suscripción de la escritura traslativa de dominio, que de la lectura de la escritura surge claramente que las obligaciones emergentes del boleto se encontraban cumplidas al momento de su firma y que el acta de reconocimiento agrava la prestación en perjuicio del deudor debiendo estarse al título primordial, si no hubiese una nueva y lícita causa del deber.

    A partir de estas consideraciones, concluyó que cuando se suscita alguna incoincidencia acerca del contenido y alcance de la obligación entre el acto de reconocimiento y el título primordial (boleto de compraventa) debe estarse a este último porque el reconocimiento no es una nueva causa del deber ni sirve para agravar la condición del deudor reconociente y que por tratarse de instrumentos firmados en igual fecha y siendo que al momento de la suscripción del convenio O. había cumplido con la totalidad de las prestaciones a su cargo según lo pactado en el boleto debía estarse a los términos de la escritura nº 3 encontrándose extinguidas las obligaciones entre los litigantes.

    El argumento principal de la sentencia gira en torno a que el reconocimiento efectuado carece de causa por haber satisfecho O. todas las obligaciones que había asumido en el boleto de compraventa. Este reconocimiento no sería estrictamente tal sino la creación de una obligación carente de causa que impediría reclamar judicialmente mediante la acción de cumplimento de contrato intentada con la demanda de fs. 21/29. La mayor parte de la prueba producida y de los argumentos presentados por las partes ha versado sobre la eventual capacidad económica que tenían los convivientes para adquirir el inmueble, para contraer préstamos o para satisfacer las deudas que se habían originado durante el curso de la convivencia que mutuamente mantuvieron por un lapso estimado en la demanda en 12 años.

    Fecha de firma: 21/05/2015 Firmado por: DR.RACIMO-DR.DUPUIS-DR.CALATAYUD Firmado por: MARIO PEDRO CALATAYUD, JUEZ DE CAMARA Firmado por: J.C.G.D., JUEZ DE CAMARA Firmado por: F.M.R., JUEZ DE CAMARA Poder Judicial de la Nación...

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