Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial - Camara Comercial - Sala A, 5 de Mayo de 2015, expediente COM 044024/2003/4

• Fecha de Resolución: 5 de Mayo de 2015
• Emisor: Camara Comercial - Sala A

Poder Judicial de la Nación Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial JMB.

J.. 12 - Sec. 23.

44024/2003/4 CONYLOT SACIFIA s/ QUIEBRA s/ INCIDENTE DE ESCRITURACION (POR R.A. CESAR)

Buenos Aires, 5 de Mayo de 2015.-

Y VISTOS:

1. ) Apeló el incidentista la resolución dictada a fs. 131/39 en donde el juez de grado rechazó sus pretensiones de escrituración y prescripción adquisitiva respecto de los lotes 20 y 21 manzana 76h, Partido de Belén de Escobar, Provincia de Buenos Aires, además de la tercería de mejor derecho promovida respecto de los mismos lotes, tanto en estas actuaciones como en los autos acumulados “Conylot SACIFI s/quiebra s/incidente de terceria de mejor derecho por R., Alejo Cesar”

   (expte. N° 44024/2003/3).-

   Los fundamentos obran desarrollados a fs. 144/149 de este expediente y a fs. 75/80 de los autos N° 44024/2003/3, los que fueron contestados por la sindicatura a fs. 152/3 de estos autos y a fs. 83/4 de aquellas actuaciones.

   Por su parte, la Sra. Fiscal General se expidió a fs. 161 aconsejando confirmar la resolución apelada.

2. ) La juez de grado fundó su decisión en que de las cesiones acompañadas efectuadas a favor del incidentista y del poder otorgado por la fallida a favor de otras personas no podía concluirse la relación existente entre los cesionarios y la fallida. Indicó que, por otro lado, no había mencionado la fecha en que tomó

   posesión de los lotes, ni había probado haber abonado los impuestos Fecha de firma: 05/05/2015 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: I.M., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA correspondientes a los lotes. Agregó que no se había acreditado el pago del precio.

   En cuanto a la prescripción adquisitiva pretendida, el magistrado de grado señaló que no se había acreditado ni el justo título ni la posesión decenal. Finalmente, en relación a la tercería de mejor derecho, indicó que, de conformidad con las disposiciones del art. 2505 Cód. Civil, no se había acreditado el “mejor derecho”

   invocado.

   Se quejó el incidentista de lo resuelto en la anterior instancia, porque el juez de grado no consideró que no pudo realizarse la pericia contable ofrecida por carecer la sindicatura de los libros y documentación de la fallida, y que no se había acreditado la posesión de dichos lotes por la fallida. Indicó que las cesiones se encuentran selladas y con firma certificada por escribano público por lo que resultarían suficiente como título y oponible a terceros. Añadió que se encontraría demostrada la posesión de los inmuebles, pues los testigos declararon que el recurrente se comportó ostentosamente como dueño, abonando impuestos y servicios, además de encontrarse edificado uno de los lotes. Manifestó que de la prueba informativa a A. surgió que los lotes se encuentran a nombre de M.P. quien otorgara el poder agregado en autos. Agregó que la carencia de libros de la fallida impedía seguir la cadena de transmisiones. Se quejó porque no se advirtió que aún cuando no tuvo la posesión por diez (10) años, por aplicación de los arts. 4016 y 4014 Cód. Civil debería contabilizarse la posesión que tuvo el Sr.

   C., la que habría sido demostrada por la declaración de los testigos, uno de los cuales manifestó que éste había comprado el lote 20 de la Sra. P.. Por otra parte, apuntó que había interpuesto la tercería de mejor derecho y no de dominio, siendo suficiente para ello un boleto de compraventa, no siendo aplicable la registración a la que hace referencia el art. 2505 Cód. Civil.

3. ) Petición de Escrituración:

   3.1. El art. 146, párrafo segundo, LCQ, dispone que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el veinticinco por ciento del precio (25%) y que el Juez debe disponer lo pertinente en relación a la prestación correspondiente al adquirente.-

   El pago del 25 % del precio al cual aluden el art. 146 de la LCQ y el Fecha de firma: 05/05/2015 Firmado por: A.A.K.F., JUEZ DE CAMARA Firmado por: I.M., JUEZ DE CAMARA Firmado por: M.E.U., JUEZ DE CAMARA Firmado(ante mi) por: M.V.B., SECRETARIA DE CÁMARA art. 1185 bis del Cód. Civil, debe haber sido efectuado por el comprador antes de la falencia del vendedor, haya mediado, o no, por parte del ahora fallido la entrega de la posesión del inmueble vendido a aquél (este Tribunal en pleno, 08/07/81 "A. de Zaguir, M. c/ Concepción Arenal SCA" - JA 1981 - III - 194, LL, 1981 - C - 465 y ED - 94 - 648).-

   3.2. En el caso de marras, el incidentista acompañó a los fines de probar sus dichos un contrato de cesión suscripto el 31/10/06 mediante el cual G.O.C. cedió al incidentista –A.R.R.-, todos los derechos y obligaciones que tenía sobre el lote N° 20 de la Manzana 76h, de B. de E., Pcia de Buenos , ubicado en el Club Jardín Náutico Escobar, por la suma de $ 7500, señalando que se pagaba el precio en ese acto. Dicho instrumento consta de firma certificada por escribano público (fs. 2/4). Asimismo adjuntó cesión de fecha 31/10/06 efectuada por S.E.H., del Lote N° 21 de la Manzana 76h, del Club Jardín Náutico Escobar, ubicado en Belen de E., Pcia de Buenos Aires, también con firma certificada por escribano público (fs. 8/10).

   A fs. 76/80 obra copia de un poder especial irrevocable otorgado por M.R.P. y D. y M.M.P. y D., de fecha 17/10/83 y por el plazo de cinco (5) años o el del cumplimiento de su objeto a favor de E.N. de Juan y Conylot SACIFIA, para que en sus nombres y representación escrituraran a favor de los compradores o titulares de derecho a compra, los lotes de terreno que les correspondían, consignándose en ese instrumento que el comprador del Lote 21 de la Manzana 76h era Conylot SA y del Lote 20 de la...