Condominio

• Autor: Manuel H. Castro Hernández e Ignacio de Garay Lanús
• Páginas: 559-567

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Este derecho real no sufre cambios radicales sobre el Código de Vélez, en razón de lo cual, su aplicación en los hechos no habrá de producir diicultades mayores, como tampoco resultan de un estudio preliminar, que es el propósito de estas observaciones.

Por cierto se deja a salvo –luego se encarará– la inexistencia del condominio por confusión de límites, tema en el que se adelanta aquí nuestra divergencia.

Es así que en los fundamentos del Anteproyecto que ha pasado a la consideración legislativa se airma el mantenimiento de la terminología actual, y la mayor parte e los criterios de Vélez Sarsield. Por tanto nuestra opinión general sobre el modo de encarar el condominio es favorable, y algunos aspectos han ganado en precisión y no merecen críticas sustanciales, lo que no implica que hayan de señalarse algunas observaciones en los aspectos que podrán o no ser tomados en cuenta, y que no atacan en lo sustancial lo que este Anteproyecto aporta a nuestra juridicidad.

Es así que la deinición que brinda el nuevo artículo 1983, en consonancia con la menor cantidad de artículos del título (solo 31 en lugar de los actuales 82), es similar a la que contiene el actual artículo 2673. La primera frase se muestra como fruto de mayor precisión en las palabras empleadas, pues aclara antes que nada que la propiedad recae sobre una cosa, en lugar de señalar, como ahora, primero la pertenencia a varias personas. Es mejor, pero no se innova sustancialmente. En cambio, tiene un agregado de importancia sobre la igualdad de las partes, salvo disposición legal o del origen, lo cual, en la redacción de Vélez recién surge del art. 2708 y lo hace indirectamente reiriéndose a valores y dentro del capítulo dedicado a la administración.

Las aplicaciones subsidiarias (salvo ley o convención) lo son a las comuniones de derechos reales u otros bienes, con lo que el actual artículo 2674 está suprimido, y la aplicabilidad de las normas del condominio surge clara para tales comuniones, con las mencionadas salvedades.

Por lo demás, erigen las normas relativas al dominio en normas supletorias, en la parte inal del nuevo artículo 1984.

En ambos casos nos parecen acertadas las respectivas normas tomadas como supletorias.

De inmediato, el nuevo artículo 1985 se reiere al destino de la cosa que surge de la convención, de su naturaleza o del uso que tenía de hecho. Es entonces preferible su tratamiento dentro de estas disposiciones generales (capítulo I), y no como lo es el régimen vigente, dentro de la indivisión forzosa (capítulo II), en el artículo 2713.

El Anteproyecto, en su artículo 1986, dentro de las mismas disposiciones generales se reiere al uso y goce de la cosa, respetando su destino, sin deteriorarla ni obstaculizar los análogos derechos de los restantes condóminos. Esto queda establecido claramente, en lugar de las actuales disposiciones que, para llegar a análogos resultados deben deducirse a contrario sensu, de prohibiciones contenidas en los artículos 2681 y 2681, y solo airmativamente en el artículo 2684. Es este un ejemplo más de lo que hemos airmado sobre la positiva disminución del número de normas ahora propuesto y, es

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necesario subrayarlo, de la existencia de este capítulo I que contiene disposiciones generales, que por eso mismo tienen aplicación salvo las apuntadas excepciones.

Es elogiable que dentro de ese capítulo I se traten los convenios de uso y goce y los de uso y goce excluyente (arts. 1987 y 1988), posibilitando claramente que puedan recaer sobre deter-minadas partes materiales, y también que el uso y goce excluyente en medida mayor o calidad distinta a lo convenido recién da derecho a indemnización los otros condóminos, a partir de la oposición fehaciente de alguno de ellos, y solo a favor de quien notiicó su voluntad, y no los restantes.

Se pasan a considerar las facultades (de los condóminos) sobre la cuotaparte indivisa, es decir sobre aquello que forma parte de su patrimonio y que, por ende son ahora y en Anteproyecto bien amplias, por cierto. El artículo 1989 del Anteproyecto habla de su enajenación y gravamen sin asentimiento de los restantes y se reiere al derecho de sus acreedores a embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. Se ha realizado una feliz síntesis de los actuales artículos 2676 y ss. Por lo demás, con acierto, se agrega tal inoponibilidad, y el acrecentamiento que supone la renuncia del condómino a los restantes.

El artículo 1990 impide la disposición material o jurídica de la cosa o parte de ella, y abre tal posibilidad con el acuerdo de todos, de acuerdo con el actual artículo 2680. Sin embargo, el mencionado artículo 1990 posibilita a cada condómino efectuar reformas necesarias y útiles, a su costa en este último caso. En cuanto a los gastos, el artículo 1991 sostiene que cabe el reembolso en caso de gastos de conservación y de mejoras necesarias, tanto en su totalidad cuanto lo pagado por exceso, impidiéndole la liberación mediante la renuncia al derecho, con lo que deroga el actual artículo 2685 in ine, y concordando con lo dispuesto por el artículo 18 de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal. El artículo 1991 hace correr intereses ipso iure desde la fecha de pago – lo que no está claro en el actual artículo 2686. En cambio, parece derogado el derecho de retención que reconoce esa norma en el Código actual.

Tocante al artículo 1992, se está reproduciendo el actual artículo 2687, lo que no podría ser de otro modo si tomamos en cuenta el tradicional concepto de obligación como vínculo jurídico entre acreedor y deudor (obligatio est juris vinculum quo necessitate adstringimur alicujus solvendae rei secundum nostrae civitatis jura¹) conservando el derecho a reembolso que ya tenía el artículo 2687. El artículo 1992 es igual en cuanto a la división igualitaria si no hay expresión de cada porcentual ni estipulación solidaria. Se observa que el artículo 1992 resume en esa única norma dos del actual (arts. 2687 y 2688).

La administración de la cosa común se resuelve en tres artículos (1993/5). En el primero están las causas para poner en administración, y brevitatis causae, fuera de una mayor claridad no formulamos observaciones.

El artículo 1994 se dedica al funcionamiento de la asamblea, que debe notiicarse con anticipación y fehacientemente y donde las resoluciones se toman por mayoría absoluta según valores de sus partes indivisas y obliga a todos; si empatan: decide la suerte. Cambia la rigurosidad del actual artículo 2705. Queda limitado el derecho a veto que, por imperio de los actuales artículos 2699 y 2703 podía ejercerse simplemente no integrando el quórum de todos, consagrada en el Código vigente.

Los frutos se reparten proporcionalmente a las cuotapartes según el nuevo artículo 1995, coin-cidiendo con los anteriores artículos 2707/8.

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Partición del condominio

Señala el art. 2698 del Código Civil que: “Las reglas relativas a la división de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la división de cosas particulares”. En tal sentido, el mentado Proyecto mantiene la idea originaria del Codiicador, sosteniendo en el art. 1996 que rigen en materia de partición del condominio las reglas de la división de la herencia.

En relación al derecho de peticionar la partición, el Anteproyecto en su artículo 1997, mantiene el principio esbozado por Vélez en torno a la facultad de cada condómino de solicitar, en cualquier momento, la división de aquel, tal como lo señala el art. 2692 CC, refrendando que el principio general es el condominio sin indivisión forzosa, salvo los casos legalmente previstos.

Asimismo, se consagra la imprescriptibilidad de la acción de división de condominio, siguiendo la línea trazada por el art. 4017 inc. 3º de nuestro ordenamiento civil.

Resulta lógico que si uno de los condóminos viene a ser con posterioridad propietario de toda la cosa, se entienda que hay partición en tal sentido. La cuestión no admite la menor vacilación, y serán las reglas del dominio las que comiencen a aplicarse.

Condominio con indivisión forzosa temporaria

El artículo 1999 del Anteproyecto ija una regla que no es más que el iel relejo de la previsión impuesta por el art. 2693 CC, cuando sostiene que “los condóminos no pueden renunciar de una ma-nera indeinida el derecho de pedir la división…”. Del juego de estos artículos, y en igual sentido el artículo 1940 del Anteproyecto de 1998, se desprende la idea de que el condominio no está destinado a durar de por vida, y de alguna manera llevan en su génesis el germen de su defunción.

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