Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 30 de Junio de 2004, expediente C 79517

• Fecha de Resolución: 30 de Junio de 2004
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

Dictamen de la Procuración General:

La Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial de La Plata -Sala Primera- revocó la sentencia de primera instancia y en lo que interesa destacar- admitió la falta de legitimación pasiva opuesta por la demandada sucesores de A.A.V. entre los que se encuentra las menores de edad M.L. y M.L.V. representadas por su madre, la Sra. L.I.D.- y rechazó la misma defensa opuesta por el tercero Consorcio de Propietarios del Edificio "NINO I" de San Bernardo haciendo lugar a su respecto la demanda que por daños y perjuicios entablara "La Marusha S.A." (fs. 485/ 506).

Contra este pronunciamiento se alza el Consorcio -por apoderado- mediante el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley de fs. 515/ 531.

Lo funda en la violación de los arts. 2, 5 y 9 de la ley 13512 y 385, 473 y 474 del Código Procesal Civil y Comercial, desinterpretación de los arts. 3, 7, 9 y 16 inc. 3ro. del Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio. Denuncia absurdo (fs. 522/ 530 vta.).

Su agravio principal se origina en el criterio de la mayoría de la Cámara que consideró a la comunidad consorcial responsable de los daños sufridos por la actora partiendo de una errada calificación de la propiedad de las cosas que causaron los perjuicios -violación normativa mediante- así como de una absurda valoración de la prueba pericial (fs. cit.).

Estimo que asiste razón al recurrente.

En efecto. Para decidir como lo hizo, la mayoría del Tribunal "a quo" tuvo por demostrado que las filtraciones que causaron los daños por cuyo resarcimiento ahora se reclama "encuentran su origen en forma incuestionable en las deficiencias de aislación hidrófuga de las terrazas accesibles por las unidades funcionales 11 y 12" (fs. 488).

Conclusión que extrae de ponderar ambos informes técnicos obrantes en la causa.

Uno, el de la perito Agabios (fs. 487) quien se expide luego de observar la construcción mucho tiempo después de que se modificaran las instalaciones que habían causado las filtraciones dañosas, dando su opinión en base a probabilidades con sustento tanto en las constancias obrantes en autos, como en la inspección realizada y en la idoneidad que posee.

Y otro, el del arquitecto Eliçabe (fs. 488) que se efectuó a requerimiento de la actora en el momento en que los daños se habían provocado, por lo que su informe refleja la situación original de la construcción en el estado en que se encontraba antes de los arreglos.

Como lo señala el voto mayoritario, ambas opiniones calificadas concuerdan en lo pertinente en señalar que las filtraciones perjudiciales fueron producto del mal estado de la cubierta de la terraza de dominio exclusivo de la actora, lo cual incluye la estructura de los desagües pluviales de esa superficie y sus piletas, la aislación hidrófuga, las juntas de dilatación, los contrapisos, los cerámicos, etc.

Queda claro que en ningún momento se consideró con incidencia causal en el hecho dañoso a la losa, estructura que sirve de sustento de aquel revestimiento superficial constitutivo del piso de las terrazas mencionadas.

Pues bien, sentado ello, la Cámara interpreta que según reza el Reglamento de Copropiedad y Administración (fs. 18 y ss.) la cañerías y demás instalaciones de servicios generales de (...) desagüe son de propiedad del edificio y de uso común de todos los consorcistas (art. 3) y que estarán a cargo de todos los copropietarios del edificio las expensas originadas por gastos de reparación y reposición de cañerías principales y accesorios de desagües pluviales así como los de conservación y reparación de terrazas (art. 9) "sin que acerca de estas últimas figure distinción alguna sobre su condición de privativas o comunes" (fs. 489 vta.).

Y agrega que también los componentes del suelo y subsuelo de esas terrazas son del ente consorcial (fs. cit.), "más allá de que el área superficial de las terrazas de las unidades 11 y 12 sea -valga la insistencia- de propiedad y uso exclusivos de los dueños de los respectivos departamentos" (fs. 490).

Entiendo que aquí radica la transgresión normativa que se alega ya que los artículos 3 y 9 del Reglamento no aluden a la "cosa" que causó el daño en el supuesto que ahora nos ocupa.

La recta interpretación de estas mandas convencionales debe ser realizada integrando sus normas con las directivas y el espíritu de la ley de propiedad horizontal.

En esa hermenéutica, surge sin lugar a dudas que los desagües y las terrazas a que aluden los artículos referidos por la Alzada son aquellos comunes, esto es, los que pertenecen al edificio y son de utilidad para todo el grupo de condóminos. Quedan excluídos aquellas terrazas -y sus accesorios, como son los respectivos desagües- que pertenecen en forma exclusiva a ciertos copropietarios.

En ese sentido, es claro -a mi ver- que las terrazas de las unidades funcionales 11 y 12 no son comunes sino de dominio exclusivo de la demandada. Ello está expresamente contemplado en el Reglamento de Copropiedad en su art. 4 (fs. 49) y se compadece con la excepción que plantea el art. 2 de la ley 13512. Allí como regla se dispone que las azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario. Pues bien, tal convención es la que obra en el art. 4 del Reglamento.

Avanzando ahora en el análisis, no en toda la "terraza" -entendida en la acepción vulgar del término- se ha originado la causa del perjuicio.

La "terraza productora del daño" a nuestros fines -según surge de los informes técnicos citados- no es otra cosa que la capa construída sobre la losa de la superficie abierta de las unidades 11 y 12 y que constituye una de las partes sobre las que la demandada ejerce los poderes de titular de dominio exclusivo.

Esto es, sobre una típica cosa común como es la losa del edificio indudablemente vinculada a la seguridad estructural del mismo- existe un piso de propiedad exclusiva del dueño del sector, el cual por sus deficiencias perjudicó no sólo cosas comunes (la losa) sino también bienes de terceros (los situados en la unidad funcional ocupada por la firma actora).

Entiendo que la manda convencional del art. 16 (fs. 57) es clave para determinar la suerte de este pleito ya que estipula como una de las obligaciones de cada propietario la de "ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad los arreglos y reparaciones cuya omisión pueda representar daños y/ o inconvenientes a los demás copropietarios, siendo responsable de las consecuencias del incumplimiento de esta obligación".

Acreditado -pues- que el piso defectuoso es propiedad del dueño exclusivo de las unidades donde se encuentra situado y que tales desperfectos fueron la causa de los daños sufridos por la actora, el incumplimiento de la obligación contractual de efectuar oportunamente las reparaciones necesarias acarrea la responsabilidad de la accionada por los perjuicios ocasionados tal como reza el tramo de la manda transcripta (cuyo resaltado me pertenece) al tiempo que exonera al consorcio desde que ninguna parte común ha tenido incidencia en el evento dañoso de marras.

En suma, entiendo que en la solución del pleito la Cámara -tal como lo apunta el quejoso- ha incurrido en una errónea interpretación de los artículos 2 de la ley 13512 y 3, 9 y 16 inc. 3ro. del Reglamento do Copropiedad y Administración del edificio -ley para las partes- (conf. art. 279 del Código Procesal Civil y Comercial).

En consecuencia, requiero de V.E. el favorable acogimiento del recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley interpuesto (conf. art. 289 del Código Procesal citado).

Así lo dictamino.

La P., 23 de agosto de 2001 - Eduardo Matias De La Cruz

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 30 de junio de 2004, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores P., R., N., de L., S., se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa Ac. 79.517, "La Marusha S.A. contra V., A. (su sucesión). Daños y perjuicios".

A N T E C E D E N T E S

La Sala I de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de La Plata, por mayoría, revocó la sentencia de primera instancia que había hecho lugar a la demanda incoada contra los codemandados herederos de A.A.V. y acogido la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el Consorcio citado como tercero (fs. 485/506).

Se interpuso por el tercero Consorcio de Propietarios del Edificio Nino I recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (fs. 515/531).

Oído el señor P. General, dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente

C U E S T I O N

¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley ?

V O T A C I O N

A la cuestión planteada, el señor J. doctorP. dijo:

1. La Cámara, por mayoría, revocó el fallo de primera instancia que había hecho lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por el Consorcio y acogido la pretensión dirigida contra los herederos de A.A.V..

   Basó su decisión en lo que respecta al recurso en que:

   Tanto las conclusiones periciales como el informe técnico extrajudicial evidencian que las filtraciones encuentran su origen en las deficiencias de aislación hidrófuga de las terrazas accesibles por las unidades funcionales 11 y 12 (v. fs. 488).

   Si bien resulta innegable que las solanas de los dos departamentos de los demandados son de propiedad y de uso exclusivos de éstos, por el reglamento del consorcio (y la ley 13.512) surge que está a su cargo solventar el mantenimiento y la compostura tanto de los conductos e instalaciones cuanto del suelo y subsuelo de la terraza en general, por lo que sólo a éste último le corresponde llevar a cabo todas las medidas encaminadas a prevenir y subsanar las infiltraciones más allá de que el área superficial...