Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 27 de Noviembre de 2007, expediente 0 00251220

• Fecha de Resolución: 27 de Noviembre de 2007
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

L., F.V.

c/Gayo y A., L.A. y otro

Causa Nº51.220 s/Cumpl.de Contrato y

Cobro de Pesos.

J.. C.. y Com. Nº2 – Tandil.

Reg.....197....Sent.Civil.

En la ciudad de Azul, a los 27 días del mes de Noviembre de Dos Mil Siete, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, S.I., D.J.M.G. y V.M.P.R. encontrándose en uso de licencia la Dra. A.M. De Benedictis, para dictar sentencia en los autos caratulados: “LEMMA, FORTUNATO VICENTE C/GAYO Y ALMARAZ, L.A. Y OTROS S/CUMPL.DE CONTRATO Y COBRO DE PESOS.” (Causa Nº51.220), habiéndose procedido oportunamente a practicar la desinsaculación prescripta por los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del C.P.C.C., resultando de ella que debían votar en el siguiente orden: Dr.GALDOS – Dr.PERALTA REYES - Dra.DE BENEDICTIS.

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:

-C U E S T I O N E S-

1. - ¿Es justa la sentencia apelada de

   fs.261/268vta.?

2. - ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.

   -V O T A C I O N-

   A LA PRIMERA CUESTION, el S.J.D.G., dijo:

   I)1) F.V.L. promovió demanda de cumplimiento de contrato y cobro de pesos contra L.A.G., C.M.G. y A.E.G. solicitando se los condene a escriturar el inmueble objeto de contrato de compraventa sito en la calle A.N. departamento 6 de Tandil identificado catastralmente como Circunscripción I, Sección A, Manzana 85, Parcela 8, Subparcela 00-06; Unidad Funcional 6 Matrícula 26052/6.(fs.53/54). También solicitó se condene a los accionados a abonar la multa pactada por incumplimiento de la obligación de escriturar en tiempo. Los accionados reconvinieron por resolución del contrato por incumplimiento culpable del comprador reclamando se le imponga la obligación de restituir el inmueble y de abonar los daños y perjuicios producidos, compensando ese importe con la suma recibida a cuenta del precio pactado.

   La sentencia de Primera instancia –ahora recurrida- desestimó ambas pretensiones –demanda y reconvención- e impuso las costas en el orden causado, difiriendo la regulación de honorarios para su oportunidad. Para así resolver consideró, en lo esencial, que las partes coinciden en que V.F.L. compró a los demandados L.A., C.M., y A.E.G., por boleto de compraventa de fecha 11 de Abril de 2003, el inmueble objeto de este proceso ubicado en la calle A.N.D. 6 de Tandil y de cuya cláusula 4ª surge la obligación de escriturar a favor del comprador a los treinta días de la firma del boleto, estableciéndose en la cláusula 6ª una pena para la parte incumplidora de cualquiera de sus obligaciones. También existe acuerdo que el precio de $ 30.000 se abonaron $ 16.000 a la fecha de la firma del contrato debiendo el saldo de $ 14.000 pagarse al momento de ser otorgada la escritura de dominio. Más adelante señala que la obligación de escriturar es un acto complejo que contiene una obligación recíproca para instar y exigir el cumplimiento del acto por lo que no podría haber morosidad de una parte cuando la otra no impulsó el acto escriturario para el cual se encontraba igualmente interesada. La intervención notarial incide sólo sobre el régimen de la mora, toda vez que se configura el incumplimiento cuando la parte citada no concurre el día y hora fijados para la celebración del acto. De allí que no son aplicables los efectos de la mora automática previstas para las operaciones a plazo, como lo pretende el accionante, quien sólo notificó a la demandada por telegrama que se encontraba a su disposición el saldo de precio pactado, el que se negó a entregar cuando, emplazada por la compradora con la escritura traslativa de dominio, se negó a hacerlo aduciendo que estaba pendiente de cumplimiento la cláusula penal. Ello surge acreditado por el acta notarial labrada en esa oportunidad. De ese modo concluye que la demanda no debe prosperar porque el actor no instó el acto escriturario cuando venció el plazo ni intimó en forma fehaciente a los vendedores sino que se negó a entregar el saldo de precio comprometido ante el requerimiento de los demandados vendedores. Tampoco los constituyó en mora.

   Para desestimar la reconvención por resolución de contrato, restitución del inmueble y pago de daños y perjuicios el decisorio tuvo en cuenta que en autos resulta de aplicación el art.1204 Cód.Civil porque el de compraventa es un contrato con prestaciones recíprocas. Por aplicación de esa norma, y a falta de pacto expreso, el acreedor (en el caso los reconvinientes) debe emplazar al comprador incumpliente la ejecución de las prestaciones a su cargo en el plazo de quince días bajo apercibimiento de resolución del contrato. Los demandados el 27 de Agosto de 2004 comunicaron que se fijó el día 6 de Septiembre de 2004 nueva fecha de escrituración intimándolos a pagar en esa oportunidad el saldo de precio, pero todo ello sin indicación de plazo. Luego el 2 de Septiembre de 2004 intimaron nuevamente a escriturar y abonar el saldo bajo apercibimiento de resolución pero también sin establecer plazo. Posteriormente y del acta notarial suscripta se desprende que los vendedores notificaron su decisión de resolver e intimaron la restitución del inmueble por lo que –concluye el fallo- la reconvención debe desestimarse porque los no dieron acabado cumplimiento a la intimación del art.204 Cód.Civ. que los faculta a la resolución contractual. Más adelante luego de reiterar la secuencia de cartas documentos mencionadas precedentemente, explica que del propio relato del actor se desprende que nunca intimó a los demandados a cumplir con sus obligaciones, ya que por el contrario se advinieron a escriturar el inmueble comprado por L. lo que se frustró por su pretensión de cobrar la cláusula penal pactada, lo que resultaba improcedente. Por su lado los Sres.Gayo le comunicaron directamente su decisión de resolver el contrato sin dar cumplimiento a lo dispuesto por el art.1204 Cód.Civil.

   A fs.283/296 y a fs.297/305vta. expresaron agravios, actora y demandada respectivamente, los que no fueron contestados.

   2) La actora comienza señalando que se agravia de la sentencia en cuanto dispuso que: la intervención notarial altera el régimen de la mora; el vencimiento del plazo no constituyó en mora al demandado; incumbe a las partes urgir la citación para escriturar; que es la incomparecencia de cualquiera de las partes el día y hora fijados para otorgar la escritura la que constituye en mora; la escrituración es un acto complejo al que no corresponde aplicar los efectos de la mora automática prevista para las operaciones a plazo; el actor no instó el acto escriturario intimando en forma fehaciente a la parte vendedora y el actor se negó a entregar el saldo de precio sin previamente haber constituido en mora a la parte vendedora. También se queja por la imposición de costas.

   Luego la actora reseña los hechos fundantes de la demanda y de la reconvención y al concretar sus quejas destaca que la sentencia omitió considerar que desde que falleció la causante (J.M.A. cotitular del 50% del inmueble vendido) el 27 de Abril de 2002 transcurrieron veintisiete meses hasta el 29 de Julio de 2004 en que se tuvieron por cumplidos los requisitos legales del deudor. Acota que tampoco se ponderó que desde el fallecimiento y hasta la fecha de suscripción del contrato (el 11 de Abril de 2003) transcurrieron doce meses, que la sucesión se promovió el 13 de Mayo de 2003 y que concluyó recién el 29 de Julio de 2004 fecha en la que la demandada se puso en condiciones jurídicas de escriturar: es decir, en definitiva, al retardo de promover el juicio sucesorio de J.M.Almaraz se sumó luego el retardo en concluirlo. Agrega que el plazo de escrituración era cierto y determinado y que sobre la demandada, como vendedora, recaía el deber de conducta y de cooperación consistente en facilitar la realización de la escrituración de iniciar, tramitar y concluir el proceso sucesorio ab-intestato de la cotitular del inmueble. Cuando se firmó el boleto de compraventa la vendedora sabía que la dueña había fallecido demorándose en promover y concluir el trámite sucesorio no obstante que había acordado otorgar la escritura en el plazo de 30 días computados a partir de la fecha de suscripción del boleto. De allí que concluye que no hay mora de su parte como comprador. Destaca la importancia del principio de buena fe previsto en el art.1198 Cód.Civil el que fue violado por la parte vendedora, recalcando tres etapas del incumplimiento de los Sres.Gayo: desde el deceso de la progenitora hasta la firma del contrato, desde entonces y hasta la fecha de promoción de la sucesión y, finalmente, desde el inicio de la sucesión hasta que ésta concluyó para poder otorgar la escritura. En este sentido señala que recién el 6 de Julio de 2004 fueron regulados los honorarios cuyo pago y el de los aportes es requisito previo del acto notarial. Luego de otras consideraciones y de remarcar que la demandada inobservó el estándar jurídico de honestidad, lealtad y probidad afirma que no puede exigirse la intimación previa a la compradora para su constitución en mora. Dicho en otros términos: no corresponde exigir al acreedor intime al deudor cuando es éste quien solo conoce cuándo estará en condiciones de cumplir. La mora ex re es la única solución posible en este caso de excepción y la vendedora ha incurrido en incumplimiento culpable (arts.509, 512 Cód.Civ.). Por todas esas circunstancias fácticas y jurídicas, que reitera y sistematiza, concluye en que no existió mora de su parte y que la interpelación del comprador no purgó la mora de los demandados pues en todo momento se exigió el pago de la cláusula penal. Prosigue diciendo que la vendedora sólo le explicó que el inmueble estaba en sucesión sin advertirle que no se había iniciado, actuando siempre como dueño aparente y procurando desvirtuar sus manifestaciones volcadas en el acta notarial cuando dio cuenta que persiguió el cobro de la cláusula penal. Agrega que la demandada es la...