Sentencia de Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires, 16 de Septiembre de 2004, expediente 0 00247143

• Fecha de Resolución: 16 de Septiembre de 2004
• Emisor: Corte Suprema de la Provincia de Buenos Aires

R.D. y otra c/ T., A.A. y otros s/Daños y Perjuicios, Incumplimiento contractual

Causa Nº47143 . Reg.136.

En la ciudad de Azul, a los 16 días del mes de septiembre de Dos Mil Cuatro, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, S.I., D.J.M.G., A.M. De Benedictis y V.M.P.R., para dictar sentencia en los autos caratulados: “R.D. y otra c/Tomassi A.A. y otros s/Daños y Perjuicios. Incumplimiento Contractual.” (Causa Nº47143), se procedió a practicar la desinsaculación prescripta por los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del C.P.C.C., resultando de ella que debían votar en el siguiente orden: Dr.GALDOS – Dr.PERALTA REYES - Dra.DE BENEDICTIS.

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:

-C U E S T I O N E S-

1. - ¿Es justa la sentencia de fs.460/472?

2. - ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.

-V O T A C I O N-

A LA PRIMERA CUESTION, el S.J.D.G., dijo:

I) D.R.R. y A.B.S. promovieron demanda de “daños y perjuicios por incumplimiento contractual” contra A.A.T. y S.A.G. en su condición de propietarios del inmueble que adquirieron, y contra J.A.M., en su carácter de maestro mayor de obras que intervino en la construcción de la vivienda. Los propietarios del bien fueron demandados pese a que dominialmente se encontraba inscripto a favor de C.O.B., lo que fue consentido por todos los litigantes.

Expresan los actores que compraron un inmueble ubicado en el Partido de Bolívar, identificado catastralmente como Circunscripción I, Sección C, Manzana 246, Parcela 6b e inscripto el dominio bajo el Nº686071/2 de aquel Partido, y que al poco tiempo de recibida la obra se manifestaron vicios graves que pusieron a la construcción en peligro de desmoronamiento. Invocando el instituto de los vicios redhibitorios reclaman el resarcimiento del daño emergente actual (los trabajos necesarios para reparar los vicios ocultos) que estiman en $ 10.260, el daño emergente futuro, (en cuanto gastos de alojamiento por abandonar la casa durante el tiempo que demande la reparación) por $2.500 y, finalmente, $5.000 por daño moral. Fundan su pretensión en los arts. 512, 519, 520, 902, 1198, 1646, 2164 y concs. Código Civil.

Los accionados, al contestar la demanda, reconocen sus respectivas legitimaciones pasivas y niegan enfáticamente la existencia de los hechos alegados, oponiendo la excepción de prescripción conforme lo dispuesto por el art.4041 Cód.Civ. que establece en tres meses el plazo para ejercer la acción redhibitoria en el contrato de compraventa.

La sentencia de Primera Instancia decidió que es aplicable ese dispositivo legal ya que se persigue el resarcimiento del daño sufrido por los vicios que presenta el inmueble, lo que se traduce en el importe necesario para su reparación, y rechaza la excepción articulada. Para ello evaluó las dificultades para el cómputo del inicio del plazo de prescripción –que opera a partir del momento que el comprador tuvo o pudo tener conocimiento de los vicios- ya que al comprador no puede exigirse que ante la mera sospecha de la existencia de defectos inicie el reclamo que, luego, puede verse frustrado al demostrarse que los mismos obedecen a otra causa.

De ese modo afirmó que es atendible que los actores contrataran a un ingeniero para determinar el origen de las irregularidades por lo que el plazo debe contarse desde la presentación del informe técnico encomendado a ese profesional que, al carecer de fecha, se debe considerar expedido en la fecha del visado efectuado por el Colegio de Ingenieros, lo que ocurrió el 25 y 29 de Marzo de 1999. Concluyó que desde entonces y hasta la fecha de promoción de la demanda el 18 de junio de 1999 no transcurrió el plazo de tres meses.

Analizó luego la responsabilidad civil de los demandados, de origen contractual y rechazó la pretensión contra el maestro mayor de obras J.A.M. porque no participó en la construcción de la obra al demostrar que sólo confeccionó un plano para el empadronamiento del inmueble en el catastro municipal.

En cambio encontró responsables a los vendedores por los vicios de la vivienda, que detalló, lo que surge de la pericia de ingeniería practicada y del aporte de los testigos. Se trata, en suma, de roturas de paredes por fallas en la construcción, -como fisuras por falla o mala construcción de los encadenados perimetrales superiores, humedad en los muros por ausencia de capa aisladora- que la pusieron en peligro de desmoronamiento. Además en las maderas de la estructura del techo del dormitorio existe una plaga conocida como bicho taladro, que es posible sea anterior a la colocación de esa madera y que ha permanecido allí por no haber sido tratada en forma adecuada para eliminarla. A ello se añade humedad y fisuras en otras paredes, las que están apuntaladas para evitar su caída, y otros defectos que se describieron.

Con esas bases, y promediando los montos que surgen de dos informes técnicos, fijó en $10.260 el importe de condena por los vicios redhibitorios comprobados en la vivienda adquirida por los actores, a los que adiciona intereses.

Contra ese fallo apelaron la actora (fs.478/480) y los codemandados T. y Gauna (fs.483/484).

Aquella expresó agravios a fs.492/494 y la contraria a fs.499/504.

Las quejas de la actora -Roitero y S.- radican en que se omitió imponer a los demandados las costas derivadas del rechazo de la excepción de prescripción y que corresponde eximirlos de las costas por la citación a juicio al codemandado M.. Con relación a este último punto se afirma que se lo demandó como técnico interviniente en la construcción del inmueble a mérito de la confección del plano de obra que se acompañó, del que no resulta en modo alguno que se trataba de un mero acto de empadronamiento municipal. Por ende –dicen- no actuaron con ligereza al demandar, basándose en la única documentación que le entregó la vendedora.

Por su lado la accionada, al agraviarse, reitera el contenido del escrito de contestación de demanda y dice que operó el plazo de tres meses de prescripción. Para ello repite que el 3 de abril de 1998 se suscribió la escritura de dominio del inmueble: que el 5 de septiembre de 1998 los actores detectaron los vicios ocultos aducidos, lo que se desprende de su propio relato al expresar que “aproximadamente a los cinco meses de recibida la obra los accionantes comenzaron a detectar las primeras manifestaciones de los vicios”; y que consultaron a un ingeniero en construcciones quien luego de efectuar una inspección ocular extendió un informe técnico. Esos informes del ingeniero M.L. están fechados el 23 y 29 de marzo de 1999 por lo que –concluye- que desde la fecha de compra y la denunciada de aparición de los vicios transcurrieron cinco meses y desde la aparición de los defectos y el informe técnico seis meses y medio. Sostiene que el J. encontró dos fechas para contar la prescripción: el dictamen técnico contratado por la actora y la de la demanda. Todo ello sin considerar la fecha de otorgamiento de la posesión del bien que es la de escrituración (el 3 de abril de 1998).

Más adelante reitera el derecho aplicable esgrimido en el escrito de contestación de demanda (el encuadre jurídico en los vicios redhibitorios), se señala que la carga de la prueba del vicio recae en quien lo invoca y dice, al pasar, que la pericia practicada solo apunta a demostrar la existencia de algunos defectos que no constituyen vicios ocultos ni redhibitorios.

II) Soy de la opinión que el recurso de los demandados no puede prosperar por lo que –anticipo- propondré la confirmación del pronunciamiento recurrido.

Empero aclaro que a esa conclusión se arriba tanto desde el encuadre normativo efectuado por las partes y recogido por el Sr.Juez de Primera Instancia, como desde el enmarcamiento que corresponde aplicar atendiendo a los hechos alegados y probados, subsumidos en el marco jurídico que rige el vínculo entre las partes compradora y vendedora de la vivienda familiar.

III) En el primer sentido la litis se ha centrado en que no transcurrió el plazo de tres meses de prescripción de la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato o para reducir su precio (art.4041 Cód.Civ.), ya que debe considerarse como punto de arranque de ese plazo la fecha de visado por el Colegio de Ingenieros de los informes técnicos del ingeniero M.A.L. (25 y 29 de marzo de 1999) que describen los defectos y fallas del inmueble y sus causas (conf. fs.41 y 42 y fs.296/297).

En ausencia de otra fecha de expedición o entrega del referido informe –en realidad ambos se corresponden a un mismo y único informe (conf. fs.cit.41 y 42)- y computando el plazo desde entonces, no prescribió la acción redhibitoria a la fecha de promoción de la demanda el 18 de junio de 1999 (conf. cargo fs.57).

El Código Civil define claramente a los vicios redhibitorios (art.2164), estableciendo los requisitos de procedencia (arts. 2165, 2174 y ss.) fijando –luego- en tres meses el plazo de prescripción de la acción redhibitoria en la compraventa de inmuebles, sea para ejercer la acción resolutoria del contrato o la estimatoria o “quanti minoris”, que persigue la disminución del precio.

Empero, nada dice desde cuando comienza a correr ese plazo, lo que ha dado lugar a varias interpretaciones, entre las que prevalece aquella que sostiene que rige desde que el vicio se conoció o debió conocerse porque recién entonces el adquirente puede formular su reclamo (Z. de G., M. “Doctrina Judicial. Solución de Casos”, p.326 Nº326); en otras palabras cuando el “vicio se hace aparente”, porque el comprador (lo) descubre (W.E. “Compraventa y permuta” p.389 Nº248), empleando para ello la debida diligencia (Salas Acdeel-Trigo Represas Félix “Código Civil y leyes complementarias”, T.III, p.374 Nº3). También se ha decidido que la “acción nace cuando la cosa adquirida exhibe el defecto, hasta entonces oculto” (Cám.Civ. y Com. S.N., 4/10/94 “C.H.G. c/SubiraM.P.D. de precios por...