Sentencia nº 28407 de Primera Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Segunda Circunscripción, 17 de Noviembre de 2016

• Ponente: GAITAN - BERMEJO
• Fecha de Resolución: 17 de Noviembre de 2016
• Emisor: Segunda Circunscripción
• Materia: JUICIO DE DESALOJO - POSESION - POSEEDOR

Expte: 28.407

Fojas: 354

En la Ciudad de San Rafael, Provincia de M.¬za, a los diecisiete días del mes de noviembre de dos mil dieciséis, se reúne la Excma.¬ Cámara Prime¬ra de Apelacio¬nes en lo Civil, Comercial, M., de Paz, T. y Familia de la Segun¬da Circuns¬crip¬ción Judicial, compues¬ta por los señores Jueces doctores: D.F.B. y L.G., en ausencia del Dr. SEBASTIÁN ARIEL MARIN, por encontrarse en uso de licencia, quienes trajeron a delibe¬ración para resol¬ver en definitiva la presente causa N° 28.407/121.549, caratu-la¬da: “R.J.A. C/ SÁNCHEZ JOSÉ P/ DESALOJO”, origi¬naria del Primer Juzgado en lo Civil, Comercial y Minas de esta Segunda Cir¬cuns¬crip-ción J.¬cial, venida a conoci¬miento del Tribunal en virtud del recurso de apela¬ción de fs. 318 y 322, contra la resolu¬ción de fs. 313/317 vta.

Llegados los autos a esta Cámara, a fs. 331, el Tribunal ordena expresar agravios al apelante, lo que es cumpli¬do a fs. 332/338. A fs. 339, se ordena correr traslado a la contraria, contestando a fs. 340/347 vta. Con lo cual queda la causa en estado de fallo practicándose, a fs. 353, el correspondiente sorteo de vota-ción; cuyo resultado es el siguiente: doctores L.G., S.A.M. y D.F.B..

De conformidad con lo que establece el art. 141 del Código Procesal Civil, se plantean las siguien¬tes cuestio¬nes a resolver:

1ra.: ¿Es justa la sentencia?-

2da.: C. y honorarios.-

SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN LA DRA. GAITAN DIJO:

1. Antecedentes y Sentencia Apelada.-

   I.a.- El Sr. J.A.R. promovió demanda por desalojo contra J.S. y cualquier otro ocupante de un inmueble ubicado en calle Los Franceses 2.901 de San Rafael, indicando que había sido dado en comodato.

   Refirió que el demandado ingresó al inmueble porque la Sra. E.S. le encomendó el cuidado del mismo, mientras se concretaba la venta con el hermano de ésta, Sr. J.S.. Recordó que una vez adquirida la propiedad por el Sr. J.S. comenzaron, tanto de su parte como de sus herederos, los pedidos al demandado para que restituya el inmueble, con resultado negativo. Relató que en fecha 30/12/2012 y a través de escritura pública, el Sr. J.A.R. (actor) adquirió la propiedad, requiriendo también al Sr. J.S. la devolución del inmueble, negándose éste a restituirlo alegando que goza de derecho real de propiedad sobre el mismo.

   Para acreditar sus dichos acompañó Actuación Notarial de fecha 18/03/2013, Actuación Notarial de fecha 06/05/2002 “Acta de Constatación y Requerimiento”, compromiso de compraventa de fecha 10/06/2003, escritura de venta nº 108 de fecha 30/12/2011.

   Cumpliendo el oficial interviniente con los inc. 2, 4 y 5 del Art. 399 bis de la ley 4136, informó que la vivienda es ocupada por el demandado, su esposa R.C.P., su hija E.M.S., su yerno R.D.A. y dos nietos menores, manifestando la Sra. E.M.S. que todosviven en calidad de comodatarios.

   I.b.- A fs. 130/141 el Dr. J.F.P., en representación de J.S., contestó demanda e interpuso excepción de falta de legitimación activa, fundando la misma en que el actor adujo ser propietario y/o titular del derecho real de propiedad, sin embargo tal calidad no se encuentra acreditada ya que la parte actora nunca recibió la tradición de la cosa, siendo dicho requisito necesario para detentar la titularidad del derecho real de propiedad. Además opuso defensa de posesión, fundando la misma en que su mandante recibió la posesión que ostentaba la Sra. E.S., mostrándose en todo momento como dueño absoluto del inmueble, realizando mejoras en el mismo.

   Asimismo denunció como co-poseedores ánimus domini a los Sres. D.A. y a la hija del demandado S.. S.M.S., solicitando la citación de los mismos atento que con sus bienes y esfuerzo colaboraron en las ampliaciones de la vivienda.

   Para acreditar sus dichos acompañó facturas, presupuestos y remitos de materiales varios (lubricentros, ferreterías, materiales de construcción y de electricidad, aislaciones, madera,aberturas, cerámicos, pintura, sanitarios, herrajes) y 57 fotografías.

   I.c.- Corrido traslado al actor, a fs. 159/160 vta. éste ratificó y reiteró lo expuesto en el escrito de demanda, especialmente que el demandado reviste la calidad de cuidador del inmueble en cuestión.

   I.d.- A fs. 164, el Sr. Juez a quo resolvió admitir la totalidad de las pruebas ofrecidas por las partes y ordenó su producción

   I.e.- A fs. 313/317 vta., el Sr. Juez de grado resolvió rechazar la excepción de falta de legitimación sustancial activa interpuesta por el demandado. Basó esta decisión, principalmente, en que:

   * A la luz de lo dispuesto por el art. 399 bis, apartado b) del C.P.C. y la jurisprudencia respectiva, de las constancias de fs. 12/14 surge que A.E.S. y O.F.S. vendieron a J.A.R. el inmueble objeto de la litis, el que posteriormente se inscribió en el registro de la propiedad en forma provisional. En la escritura se menciona que, en origen, el inmueble le correspondió al padre de los vendedores Sr. J.A.S.A., por compra que efectuara a M.E.S.A., todo lo cual acredita el carácter de titular del inmueble del actor.

   * En éste tipo de procesos no se discuten derechos reales sino meramente personales y por tanto el hecho de que no se haya otorgado la tradición al comprador no impide que éste, en carácter de propietario del inmueble conforme a la Escritura de venta de fs. 12/14, pueda accionar por Desalojo.

   En el mismo resolutivo el Sr. Juez sentenció haciendo lugar a la defensa de posesión planteada por la parte demandada, rechazando la demanda de desalojo por tal motivo.

   El a quo basó su decisión en los siguientes fundamentos:

   * De las declaraciones de los testigos J.P., R.M., L.C., J.E.T. y M.M., surgen las mejoras realizadas en el inmueble por parte del demandado y su familia.

   * La testigo O.F.S. dijo que ella era la dueña del inmueble, porque su papá se la compró a los abuelos. Que el préstamo de la vivienda lo efectuó su tía E., que la esposa y la hija del Sr. S. le reclamaron (a la testigo) el pago por una pieza que habían hecho y por haber pagado la luz, el agua y la pintura. Que cuando vendieron la casa, su marido fue con R. para que conocieran la casa y no los dejaron entrar.

   * En la tasación del inmueble y en la pericia obrante a fs. 254/260 se describe el inmueble y las mejoras realizadas al mismo.

   * De acuerdo al art. 399 bis apartado b) y arts. 2363, 2351,2353 y 2384 del C. Civil, hoy arts. 1909 C.C.C.N. (posesión), 1917 C.C.C.N. (innecesariedad de título), 1928 C.C.C.N. (Actos posesorios) e incluso ante la hipótesis que da cuenta el Art. 1929 del Código Civil, hoy Art. 1915 C.C.C.N. (interversión) y conforme a las pruebas rendidas por la demandada, surge que la misma se ha comportado públicamente como poseedora del inmueble objeto del desalojo, realizando innumerables actos posesorios e incluso oponiéndose a la entrada del inmueble, por lo que corresponde rechazar la demanda de desalojo.

   I.f.- A fs. 318 y 322, el Proc. P.L.E., por el actor, interpuso recurso de apelación contra la sentencia.

2. El recurso articulado.-

   II.a.- Fundamentación del recurrente

   A fs. 332/338 y luego de un extenso relato de los hechos acontecidos en la causa, expresó agravios el apelante, en los siguientes términos:

   * En primer lugar manifiesta que el Juez de primera instancia arribó a sus conclusiones partiendo de simples conjeturas o generalizaciones excesivas, no teniendo la decisión un soporte adecuado, ya que la misma no bajó al plano de los hechos. Agrega que las conjeturas están prohibidas a los jueces, ya que ellas no son ni presunciones ni probanzas.

   Refiere que ello le produce un grave agravio, por cuanto de las pruebas existentes no existe ninguna que avale o pueda justificar las manifestaciones, los considerandos, ni la resolución del A quo.

   * En segundo lugar se agravia de que en la sentencia dictada no se analizaron correctamente las pruebas sustanciadas, arribando de esa forma a conclusiones totalmente erróneas y equivocadas.

   Refiere que el inferior se apartó de los principios de la sana crítica racional y la necesidad de analizar en conjunto el material probatorio arrimado al proceso, dejando de apreciar y valorar pruebas que son de fundamental importancia en estas actuaciones, entre las que destaca:

   - La testigo O.F.S. dijo que la esposa del demandado, conjuntamente con una hija del mismo, fueron a su casa a reclamar que habían hecho una pieza y “que lo tenían que pagar y además le decían que pagaban la luz y el agua y además querían que también nosotros pagáramos eso…”. Entiende el recurrente que de dicha declaración surge que las mejoras que pudieron haber sido llevadas a cabo por el accionado, fueron con la intención de cobrar y percibir el monto de las mismas, de lo cual se deduce que el accionado ocupa el inmueble en carácter de simple comodatario gratuito. Sin embargo, el Sr. Juez no otorgó ningún valor ni merituación a este elemento probatorio.

   - Con la cédula de notificación obrante a fs. 24 y vta. también se acredita que el demandado de autos y los ocupantes del inmueble no son poseedores sino simplemente comodatarios, no habiendo sido tampoco tomada en cuenta por el Sr. Juez.

   - La sentencia tampoco valoró pruebas instrumentales (actas notariales) donde se reconoce el carácter de comodatarios y de cuidadores del inmueble, ni testimoniales rendidas.

   -Tampoco el Sr. Juez tuvo en cuanta que los herederos declarados en los autos Nº 45.720/2 vendieron al actor, a través de escritura nº 108, el inmueble objeto de litis, lo que determina la titularidad registral por parte del Sr. J.A.R.. No tuvo en cuenta que la posesión fue entregada al actor al momento de confeccionarse la respectiva escritura traslativa de dominio.

   - También hizo caso omiso al Acta Notarial nº 9, donde se emplazó al demandado a desocupar libre de ocupantes y/o intrusos el inmueble objeto de litis.

   Entiende el recurrente que del material probatorio arrimado al proceso se llega a la conclusión de que se encuentra acreditado el carácter de comodatario gratuito del demandado y por consiguiente debe hacerse lugar a la acción...