Sentencia nº 266712 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala III de Provincia de Jujuy, de 12 de Agosto de 2015

• Fecha de Resolución: 12 de Agosto de 2015
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala III

En la Ciudad de San Salvador de Jujuy, Provincia de Jujuy, a los doce días del mes de

agosto del año dos mil quince, los señores Vocales de la Sala Tercera de la Cámara en lo

Civil y Comercial, doctores A.M.L.C., NORMA

BEATRIZ ISSA Y CARLOS MARCELO COSENTINI bajo la presidencia de la primera de

los nombrados, vieron el EXPTE. N° B-266.712/11, caratulado: “ORDINARIO POR

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO: B., M.L. C/ NAN, MARIA

VIRGINIA”.

La Dra. A.M.L.C., dijo:

1. Promueve la presente demanda la Dra. E.B.R., con el patrocinio letrado

del

Dr. M.I.B., en representación de M.L.B., conforme

mandato que acredita con el instrumento de fs. 1/2. La dirige contra M.V.N. a

quien pide se condene a otorgar en favor de su mandante las escrituras traslativas de dominio

de los lotes de terreno que fueran adquiridos en propiedad y a pagar los daños y perjuicios

derivados del cumplimiento tardío, más intereses y costas.

En cuanto a los hechos, relata que en el año 2006 su mandante adquirió de la vendedora

ahora demandada, mediante boletos privados de compraventa de fechas 30 de noviembre y 1º

de diciembre de 2006, sendas fracciones de terreno, identificadas como lote 4 y lote 7, ambos

de la manzana M, del “Loteo Críspolo Nan Santo Domingo”, por la suma de $ 10.000.- cada

uno. Pactaron como forma de pago por cada lote una entrega inicial de $ 300.- y 49 cuotas

mensuales de $ 200.- cada una.

El 17 de febrero de 2011, su mandante abonó las cuotas 37 y 38, con lo que satisfizo el 75%

del precio total de venta, quedando pendiente sólo 11 cuotas para la total cancelación. En

oportunidad en que su mandante pretendió abonar las cuotas pendientes, la vendedora se

negó a recibirlas aduciendo que el contrato estaba “cancelado”. Mediante carta documento

del 5 de octubre de 2011, su parte intimó a la recepción de los pagos pendientes a lo que el 13

de octubre siguiente, por el mismo medio, respondió la vendedora que la falta de pago en

término derivó en la rescisión de los contratos, con ajuste a lo dispuesto en la cláusula

segunda

Tal conducta de la demandada –dice- la llevó a promover la presente acción.

Funda su procedencia en la invalidez de la cláusula resolutoria prevista en el contrato por ser

contraria a lo dispuesto en la ley 14.005 y su modificatoria 23.266. Se extiende en

consideraciones acerca de la especial protección que esa preceptiva depara al adquirente a

plazo de inmuebles fraccionados en lotes por los que se hubiera pagado más del 25% del

precio, tal como ocurre en el caso.

Tratándose de disposición de orden público –alega- es de ningún valor y debe declararse

nula la cláusula séptima de los boletos de compraventa que excluye la aplicación de ese

régimen. Señala al respecto que se trata de contratos de adhesión cuyas cláusulas fueron

predispuestas por la vendedora, con la consecuente restricción de la autonomía, libertad e

igualdad de su parte en la concertación. Resta toda virtualidad a la justificación expresada por

la vendedora para disponer la inaplicabilidad de esa ley bajo el fundamento de que no se

encuentra “prevista la construcción de viviendas en los lotes en los términos que definen a las

normas citadas”, a la que califica de arbitraria y de ningún valor porque establece

distinciones que la ley no hace.

Como otro fundamento, invoca que el pacto comisorio expreso opera desde la notificación

fehaciente que la parte cumplidora haga a la otra de su voluntad de resolver y no antes (art.

1204 3º párrafo del C.. Civil), de modo que no puede afirmar válidamente la accionada que

el contrato ya estaba resuelto cuando, con anterioridad, su parte había intimado a recibir los

pagos pendientes. Denuncia mala fe de la vendedora.

Alega sobre la concurrencia de los requisitos para la aplicación de la ley 14.005 en tanto se

trata de venta de lotes, por pagos periódicos, que tiene pendiente el otorgamiento de la

respectiva escritura pública. Expone su interpretación sobre las condiciones y requisitos

relativos a la forma esencial para la validez de los contratos, postulando que la ausencia de

algunos no puede ser invocada por el vendedor para pretender la nulidad del acto, porque es

opción reservada al comprador. En todo caso, se trata de nulidad relativa que sólo podría

invocar su parte.

Tampoco invalida el instrumento de venta –prosigue- el hecho de que omita algunos datos

exigidos por la ley. Expone al respecto extensas razones a cuya lectura, para abreviar, remito

entre las cuales destaca que el hecho de que el vendedor supeditara la escrituración a la

aprobación del plano, significa condicionarla a un hecho potestativo suyo (la presentación de

él ante el Registro) de lo que se infiere que tal obligación de escriturar estaba sujeta a un

plazo determinado incierto (no a una condición) supeditado a la diligencia y buena fe de

quien debe realizarlo –la vendedora- como deber implícito del contrato y que se rige por la

mora automática. Entiende largamente cumplido ese plazo, más aún cuando esa aprobación

debió concretarse antes de la comercialización de los lotes.

Así pues, no es posible interpretar la cláusula séptima del contrato como un agravante de la

obligación de...