Sentencia nº 50499 de Segunda Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 26 de Mayo de 2014

• Ponente: CARABAJAL MOLINA, MARSALA, FURLOTTI
• Fecha de Resolución: 26 de Mayo de 2014
• Emisor: Primera Circunscripción

Fojas: 229

En la ciudad de Mendoza, a los veintiséis días del mes de Mayo de dos mil catorce, reunidas en la Sala de Acuerdos de la Primera Cámara Civil de Apelaciones las Dras. S. delC.-menF., G.D.M. y M.T.C.M., trajeron a deliberación para resolver en definitiva la causa Nº 183.691/50.499, caratulada: "G.B.G. c/O.M.A. p/ ejecución típica”, originaria del Segundo Juzgado de Paz Letra-do de Mendoza, venida al Tribunal por apelación deducida por la actora a fs. 193, contra la sentencia de fs. 182/187, la que admitió la demanda contra el Sr. M.A.O. y la rechazó contra los Sres. E.A.V. y L.M.R..

De conformidad con lo ordenado en el art. 160 de la Constitución Provincial, se plan-tearon las siguientes cuestiones a resolver:

Primera cuestión propuesta: ¿Es justa la sentencia apelada?

Segunda cuestión propuesta: C..

Practicado el sorteo de ley, arrojó el siguiente orden de votación: Dras. C., Mar-sala y F..

SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN LA DRA. C.M. DIJO:

1. Se elevan los autos a esta Alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 193 por la parte actora, mediante apoderado, en contra de la resolución obrante a fs. 182/187 de estos autos.

   En el decisorio en crisis, la juez a quo admitió parcialmente la demanda ejecutiva ini-ciada por el actor por cobro de alquileres en contra del Sr. M.A.O. en su ca-rácter de locatario y la rechazó contra los Sres. E.A.V. y L.M.R. en su carácter de fiadores.

2. PLATAFORMA FACTICA:

   En primer lugar, cabe destacar que las cuestiones que se ventilan en la presente causa como así las correspondientes a otro proceso vinculado (autos N° 183.691) se suscitaron con motivo de un contrato de locación celebrado con fecha 15/03/10 entre el Sr. B.G.G. (en adelante “el Locador”) y el Sr. M.A.O. (en adelante “el Locatario”). Por su parte, las obligaciones que emergían de tal acuerdo para el Locatario fueron garantiza-das por los Sres. C.M.H., E.A.V. y L.M.R.-dríguez.

   Para una mejor comprensión del tema, efectuaré una síntesis de los hechos relevantes en cada una de las causas implicadas a los fines de resolver el presente recurso: primero en el desalojo para luego analizar las vicisitudes recaídas en la causa que ha sido objeto del recurso de apelación en análisis.

   1. Autos N° 183.690 "G.B.G. c/O.M.A. p/ Desalojo:

   1) Con fecha 13/06/12 el Sr. B.G.G. interpuso demanda por desalojo contra el Sr. Marco A.O. y contra los garantes, S.. E.A.V., C.M.H. y L.M.R..

   Sustentó su pretensión en las siguientes circunstancias:

   • Que había suscripto un contrato de locación con el Sr. Olivares ( en adelante “el Con-trato”) respecto del inmueble sito en Berutti 1076 Benegas G.Cruz, cuyo vencimiento operaba el día 14/03/12 (conforme cláusula 22 del contrato).

   • Que hizo saber al Locatario que no era intención de su parte prorrogar el contrato, en reiteradas oportunidades.

   • Que ante el incumplimiento de restitución de llaves, remitió una carta documento inti-mando a la devolución y también a los garantes informándoles tal circunstancia.

   Ofreció pruebas y fundó en derecho.

   2) A posteriori, y luego de efectuada la constatación ordenada a fs. 22 (art. 399 bis II inc. 4 del C.P.C.) se presentó el Locatario (fs. 32/35) y luego de una negativa general y espe-cial a los dichos de la actora reconoció: su carácter de inquilino, la firma inserta en el contrato y la recepción de la carta documento agregada en autos.

   Expuso que luego de la fecha de expiración del contrato, existió continuación de la locación por expreso acuerdo de partes manifestado verbalmente. En efecto, destacó que se acordó un monto de $1.500 a partir de marzo de 2012 mensuales por los meses siguientes, habiéndose abonado también la suma de $100 en concepto de adelanto de sellado por la reno-vación contractual, conforme surgía de la prueba instrumental aportada.

   Sostuvo que la actora contrarió su propia conducta ya que con posterioridad remitio una carta documento reclamando la restitución del inmueble. Dicha actitud desconoció el principio de ejecución de contrato celebrado, el que surgía del recibo de pago de 2012 y la carta documento donde el actor reclamó los meses siguientes.

   Ofreció pruebas y fundó en derecho.

   3) Se notificó la demanda a los garantes V. y R. conforme surge de las constancias fs. 44 y 28, quienes no comparecieron al proceso. Se desistió la demanda respecto de la Sra. C.M.H. (fs. 54).

   4) Seguidamente, la actora replicó la contestación del Locatario a fs. 48 y particular-mente negó la existencia de una continuación contractual pues no podían reconocerse prórro-gas ajenas a la voluntad del L. quien había quedado facultado a exigir la desocupación.

   5) Luego de sustanciada la causa, la juez de grado hizo lugar a la demanda por desalojo contra el Locatario e impuso costas tanto al Locatario como a los garantes (resolución de fecha 15/05/13 obrante a fs. 101/104).

   A fin de avalar su decisión y en relación al tema que nos ocupa señaló dos cuestiones fundamentales:

   • Que no se encontraba acreditado el acuerdo verbal invocado y la actora había acredita-do su derecho a la recuperación del inmueble locado, cuyo vencimiento había opera-do.

   • Que la actitud procesal de los codemandados (garantes) frente a la incontestación de la demanda, traía aparejada la sanción procesal dispuesta por el art.168 del C.P.C. Y si bien en los casos de continuación de la locación por aplicación del art. 1622 del CPC, la fianza se extinguía en forma automática, la desvinculación del fiador lo era con ex-cepción de su responsabilidad por los daños y perjuicios derivados de la mora en la devolución del inmueble; tal como claramente se indicaba en la última parte del primer párrafo del art. 1582 bis del mismo cuerpo legal. En particular resaltó que entre tales daños quedaban incluidos el pago de las costas del proceso de desalojo que debió ini-ciarse ante la falta de restitución del...