Sentencia nº 36131 de Segunda Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 9 de Marzo de 2012

• Ponente: MARSALA, FURLOTTI, GIANELLA
• Fecha de Resolución: 9 de Marzo de 2012
• Emisor: Primera Circunscripción

Fojas: 228

MENDOZA, 9 marzo de 2.012

V I S T O S: Estos autos arriba intitulados en estado de resolver a fs. 226

Y C O N S I D E R A N D O:

1. Llegan estos autos a la Alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 154 por Seguro de Depósitos S.A. y a fs 159 por el abogado M.S., pa-trocinante de los actores, por los actores, contra el auto definitivo de fecha 15 de febrero de 2011 obrante a fs. 147/149 que dispuso declarar inoponible la escritura de hipoteca constituida a favor del Banco Mendoza S.A. ejecutada como fiduciaria por Seguros de Depósito S.A. (Sedesa) respecto del inmueble sito en calles San Martín y 5 de Abril de Maipú, inscripto bajo el Registro de la Propiedad y Archivo Judicial matrícula 140967/7, Tomo 81 A, fs. 303 de Maipú, M., respecto de los Sres. S.M.D., L.A.O., J.A.T., S.F.C., R.E.M., C.J.C., H.F.R., E.E.-riqueS., H.R.C., I.L.V.. De C.R., L.J.M., E.F.K. y M.D.O., ordenó que sindicatura determinara los saldos adeudados por cada uno de los adjudicatarios mencionados en el resolutivo I, a los fines de ser cancelados con cargo a los presentantes y conforme el resolutivo I de los autos n° 60.126 y cumplimentar con el punto III de la resolución de fs. 162 de los autos n° 60.126 y lo dispuesto por la ley 19.724, impuso las costas en el orden causado y re-guló honorarios

2. La Sra Juez de la instancia precedente –luego de relatar los antecedentes de la causa- razonó del siguiente modo: surge que en los autos n° 66.126, el Tribunal otorgó el derecho de escriturar a los adjudicatarios peticionantes, con la condición de abonar los saldos impagos o constituir hipoteca u otra garantía real a favor de la concursada. Dicha resolución, de fecha 18/10/05 se encuentra firme; mediante sentencia dictada para fecha 17/8/07 es declarada la quiebra de TAC y, frente a estas circunstancias el resolutivo II de los mencionados autos resulta de imposible cumplimiento; el mencionado dispositivo ordenaba a la concursada a cancelar la hipoteca que grava el inmueble o convenir con el acreedor hipotecario la sustitución del bien asiento del privilegio, en caso contrario la garantía hipotecaria se mantendría sobre el inmueble en su totalidad.

   Destaca, que de la compulsa de la documentación original acompañada surge que para fecha 12/08/96 se celebra entre la fallida y G. S.A. un contrato de locación de obra por el cual la empresa constructora se obligó a la realización de un edificio com-puesto por 15 departamentos organizados en tres niveles. El contrato tenía un plazo de ejecución de nueve meses. Se observa también una serie de órdenes de pago de la co-operativa a G.S.A. en los meses de agosto, octubre y noviembre de 1.996. Se en-cuentra agregado el comunicado n° 97 de TAC a sus asociados por el cual la empresa dispone que ante la aguda crisis económica vigente, no realizará descuento relacionado con el proyecto de construcción de viviendas a sus asociados, con excepción de los que resultaron adjudicatarios de viviendas. El comunicado tiene fecha 10/11/1997. Además, en la Carta Documento de fecha 14/12/1998, enviada por TAC a G.S.A. por la cual le comunica la existencia de defectos en la construcción de algunas unidades, se encuen-tra plasmado el interés de la ahora fallida por concretar diligentemente la construcción de los departamentos en cuestión. La misiva fue enviada como consecuencia de una nota que habían cursado los adjudicatarios a la fallida. También se encuentra agregada otra Carta Documento de fecha 15/05/1999 mediante la cual la cooperativa emplaza a la constructora a celebrar un contrato por el que esta última se hace cargo de las reparacio-nes de las obras defectuosas. Hay otra Carta Documento de fecha 31/05/1999 (firmada por el entonces gerente de TAC A.A.) por la cual se emplaza a la Genco S.A. a suscribir un convenio que prevea la integra reparación de los defectos constructi-vos. También se acompaña certificado expedido (de fecha 13/10/1997) por la Coopera-tiva para presentar a Ecogas a los efectos que provea el medidor de gas correspondiente. Además encontramos un acta que da cuenta del sorteo de las unidades a los diferentes adjudicatarios. Dicha reunión tuvo lugar para fecha 13/09/1997. Por ultimo, hay una copia de la escritura de constitución de hipoteca de donde surge que la misma fue firma-da para fecha 21/12/1998 por los representantes legales de la cooperativa (Covolo y Allemand) y del Banco (Floramo y M.. La escritura, pasada ante el E.S.-vestreP. y L., constituye derecho real de hipoteca sobre cuatro inmuebles, uno de los cuales (el denominado “segundo inmueble”) es el inmueble en disputa en estos au-tos. Siguiendo con la lectura de la escritura, destacamos que la deudora “declara que se encuentra en posesión de los inmuebles que hipoteca, que éstos no tienen gravámenes, ni embargos, ni restricción alguna a su dominio, que no reconocen contratos de locación, comodato, ni ningún derecho real, y que no adeuda expensas, impuestos y servicios de ninguna naturaleza”.

   Agrega que el Tribunal ha compulsado la matrícula del inmueble, de la misma sur-ge que el mismo no se encuentra afectado al régimen de la ley 19.724. Esta ley regula el período que se inicia con la existencia del terreno y concluye con el edificio terminado, susceptible de ser dividido en propiedad horizontal. Este régimen incorpora la protec-ción de los adquirentes que solo cuentan con boleto de compra venta de unidades en construcción. Es del caso agregar que la cooperativa adjudicó los 15 departamentos a los asociados, que se comprometieron al pago de cuotas mensuales. Sin embargo, de la lec-tura de la matrícula del inmueble no surge que la cooperativa haya cumplido la obliga-ción de anotar en el Registro de la Propiedad el sometimiento al régimen previsto por la ley 19.724, que consiste en la declaración unilateral de voluntad por el propietario del inmueble (en este caso la cooperativa), formalizada en escritura pública y debidamente registrada, por la cual se obliga a disponerlo a través del sistema de propiedad horizon-tal. Con posterioridad, el mencionado instrumento debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad...