Sentencia nº 99271 de Suprema Corte de Justicia de Mendoza Sala 1, 1ª Circunscripción, 24 de Agosto de 2011

• Ponente: ADARO, BÖHM, SALVINI
• Fecha de Resolución: 24 de Agosto de 2011
• Emisor: Suprema Corte de Justicia de Mendoza Sala 1 - Primera Circunscripción

Fojas: 190

En M., a veinticuatro días del mes de agosto del año dos mil once, reuni-da la S. Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa n° 99.271/99.291, caratulada: “T.D.J. EN J° 83.098/42.087 T.D.J. EN J° 75.255 MAGRI RABAGLIO JULIO J. P/ NULIDAD ACTO JURIDICO P/TERCERIA S/ INC. CAS.”.

Conforme lo decretado a fs. 189 deja constancia del orden de estudio efectuado en la causa para el tratamiento de las cuestiones por el Tribunal: primero: DR. MARIO D. ADARO; segundo: DR. C.B.; tercero: DR. H.A.S..

ANTECEDENTES

A fs. 24/58 vta. D.J.T., deduce recursos extraordinarios de inconstitucionalidad y casación contra la decisión dictada por la Primera Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minas en los autos n° 83.098/42.087, “Tagliafe-rro D.J. en Juicio N° 75.255 M.R.J.J. y Ot. p/ Nulidad Acto Jurí-dico P/Tercería”, la que confirmó lo resuelto por el J. a-quo en cuanto rechazó el in-cidente de nulidad y la tercería y admitió parcialmente el recurso de apelación, haciendo lugar al derecho de retención por los gastos y las mejoras efectuadas por el tercerista en el inmueble.

A fs. 82 se admiten formalmente los recursos y se manda correr traslado a la contraria, quien a fs. 87/93 vta. contesta y solicita el rechazo de los recursos impetrados.

A fs. 105/108 vta. y 165/168 vta. obran dictámenes del Sr. Procurador General quien, por las razones que expone, aconseja rechazar los recursos deducidos.

A fs. 113 se resuelve acumular a la presente causa, los autos N° 99.291 “Expo-braite S.A. en J°: 83.098/42.087 T.D.J. en Juicio N° 75.255 M.R.J.J. y ot. p/ Nulidad Acto Jurídico p/Tercería s/ Cas.”, los que se encuen-tran agregados conforme surge de las constancias de fs. 118/189.

A fs. 170 se llama al acuerdo para sentencia y a fs. 189 se deja constancia del orden de estudio en la causa por parte de los señores Ministros del Tribunal.

De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provin-cia, esta S. se plantea las siguientes cuestiones a resolver:

PRIMERA CUESTIÓN: ¿Son procedentes los recursos interpuestos?

SEGUNDA CUESTIÓN: En su caso, ¿qué solución corresponde?

TERCERA CUESTIÓN: C..

A LA PRIMERA CUESTIÓN EL DR. MARIO ADARO, DIJO:

1. PLATAFORMA FÁCTICA.

   Las diversas vicisitudes de este expediente como del principal implicado, me obligan a efectuar una síntesis de los hechos acaecidos en las instancias ordinarias en los dos procesos, ya que resultan relevantes para la resolución de los recursos en análisis.

   1. A. previa: actos jurídicos implicados:

      Para entender el caso, corresponde precisar en primer lugar que todo este con-flicto se origina a raíz del sucesivo cambio de titularidades sobre ciertos bienes inmue-bles, entre los que se encuentra el inmueble de autos.

      Cabe señalar que, en un principio, existían titulares originarios de cuatro inmue-bles, los Sres. J. J.M.R., E.F.F.R., E.O.S.S., K.H. y M.J.R.R.M.V.. Éste últi-mo, por sí y en representación de sus condóminos, transfirió los inmuebles a favor del Sr. A.G.. A posteriori, el Sr. G. transfirió los bienes a Agrícola Los Pám-panos S.A, la que luego transfirió a E.S..

      Finalmente, E.S. fraccionó algunos de los inmuebles implicados y los transfirió a diferentes terceros, entre quienes se encontraba D.J.T..

      Respecto a las causas implicadas para resolver los presentes recursos, debemos señalar que:

      • En el año 1997, los titulares originarios de los inmuebles (excepto el condómi-no interviniente) solicitaron la nulidad de la compraventa efectuada por su condómino, Sr. M.V. al Sr. A.G.: “Autos N° 75.255, “MAGRI RABAGLIO JULIO J. P/ NULIDAD ACTO JURIDICO””.

      • Luego de transcurridos casi siete años, se dictó sentencia anulando el acto jurí-dico celebrado (con fecha 1/12/04) y se ordenó su ejecución. En el trámite de ejecución, se procedió al lanzamiento de los ocupantes de los inmuebles, lo que motivó que algu-nos de los terceros adquirentes comparecieran, peticionaran la nulidad de la ejecución de la sentencia y plantearan una tercería de dominio e inoponibilidad respecto de los bienes que habían adquirido. Entre estos terceros, se encontraba D.J.T., quien tramitó su pretensión en autos N° 83.098/42.087 “T.D.J. en Juicio N° 75.255 M.R.J.J. y ot. c/ Nulidad Acto Jurídico p/Tercería”

      A continuación procedo a relatar, sintéticamente lo que sucedió en cada uno de esos expedientes:

      1. AUTOS N° 75.255, “MAGRI RABAGLIO JULIO J. P/ NULIDAD ACTO JURIDICO”:

   1. El 02/12/97, los Sres. J. J.M.R., E.F.F.R., E.O.S.S. y K.H. demandaron la nulidad de una compra-venta inmobiliaria registrada mediante escritura N° 60 del 05/06/97 pasada a fs. 218 y sgtes. del Protocolo General de M.Á.M.. Sostuvieron que el acto jurídico impugnado había sido realizado en forma simulada a favor del Sr. A.G. por el Sr. M.J.R.R.M.V. en un doble carácter como vendedor (por ser titular de 1/5 del inmueble) y como mandatario (respecto de los otros 4 propieta-rios). En subsidio, peticionaron la anulación por lesión del acto.

      Como antecedentes del caso, refirieron que los accionantes- junto con el Sr. Me-liton J.R.R.M.V.- tenían un condominio sobre cuatro inmue-bles ubicados en S.M.. Relataron que desde el año 1975, explotaban fincas y es-pecialmente tenían una bodega. Resaltaron que se habían otorgado en forma recíproca un poder general de administración amplio para el manejo de los referidos negocios e hicieron hincapié en que, si bien todos los condóminos tenían residencia en la República de Chile, el co-demandado M.V. era quien visitaba con mayor asiduidad nuestra provincia, siendo el encargado natural de suministrar la información a los restan-tes condóminos sobre el estado de avance de los negocios.

      Señalaron que, a mediados de junio de 1997, los actores perdieron contacto con el Sr. M.V. y que luego, se anoticiaron de la celebración de la compraventa respecto de los cuatro inmuebles por un precio vil en relación al precio de plaza (menos de la mitad) y además por la forma de pago, el saldo en cuotas anuales. Destacaron que, a las 24 hs. de haber perpetrado dicho acto defraudatorio, el Sr. M.V. revocó el mandato recíproco conferido.

      Destacaron que el adquirente, Sr. G.: (i) era un antiguo empleado de la firma C. y de estrecho vínculo con el Sr. M.V.; (ii) que, en los hechos, nun-ca tuvo la posesión de los inmuebles, siendo desconocido por sus moradores; (iii) que, quien se comportaba como patrón, era el Sr. M.V., y que además en la bode-ga existía un cartel ”Bodegas y V.M.J.M.. Elabora para terceros. Ade-lantos para cosecha y acarreo”; (iv) que el adquirente no tenía capacidad económica ni financiera para afrontar la referida adquisición.

      Asimismo hicieron hincapié que el demandado condómino, nunca los instruyó y/o les comunicó respecto a sus intenciones de venta.

      Fundaron en derecho. Ofrecieron prueba, entre ésta se encontraban los autos N° 122.992 “M.R.J.J. y ots. p/ Med. Prec.”, originarios del Décimo Cuarto Juzgado en lo Civil, Comercial y de Minas, en los que se había trabado una medida de anotación de litis.

   2. Luego de una serie de actos procesales, contestaron la demanda los Sres. Me-liton J.R.R.M.V. y A.G. (constancias de fs. 220/222 y de fs. 224/226), solicitando el rechazo de la pretensión.

      1. El vendedor fundó su defensa efectuando una reseña de los antecedentes del caso y así precisó:

         • Que tuvo negocios en común con los actores por más de 20 años hasta 1997.

         • Que la actividad consistía principalmente en la explotación de tres fincas rura-les y una bodega.

         • Que la administración del condominio la ostentaba el demandado M., quien rendía cuentas periódicamente entre 3 a 6 meses posteriores a las cosechas.

         • Que, desde principios de los años 90 y debido a las dificultades del sector viti-vinícola, los condóminos tomaron la decisión de vender los inmuebles.

         • Que el precio de las propiedades había sufrido modificaciones por la crisis del mercado inmobiliario.

         • Que, en mayo de 1997, consiguió un comprador de las propiedades, Sr. Eduar-do S.F., quien iba a abonar aproximadamente US$ 900.000 por las propie-dades.

         • Que finalmente se formalizó la venta con un mandatario del Sr. S., Sr. G..

      2. El comprador fundó su estrategia procesal en las siguientes circunstan-cias:

         • Que venía trabajando con el Sr. J. C. en la administración de bienes rurales.

         • Que el Sr. E.S. – a quien conocía personalmente- lo contacta en el mes de mayo de 1997 para participar en una operación inmobiliaria.

         • Que convienen celebrar una sociedad anónima, en la que el Sr. G. tendría una participación minoritaria del 20%.

         • Que en la compraventa se estipuló que el precio a abonar por las propiedades ascendía U$S 900.000, de los cuales el Sr. S. había abonado una parte al contado, y que el resto debía ser abonado en cuotas anuales con garantía hipotecaria.

         • Que en razón de no haberse constituido la sociedad anónima, la venta se forma-lizó apareciendo el demandado G. como comprador y que el precio que aparecía como de venta no era real porque se hizo por uno menor.

   2. Se rindió prueba instrumental, confesional, testimonial.

      A posteriori, con fecha 1/12/04, se dictó sentencia, la que hizo lugar a la deman-da, y dispuso la nulidad del acto jurídico celebrado ante la escritura N° 60 de fecha 5 de Junio de 1997, ordenando las inscripciones una vez firme.

      El J. a-quo argumentó de la siguiente manera:

      (i) Que si bien el demandado M.V. realizó la venta a favor del Sr. G., este último era desconocido en las propiedades objeto de su adquisición, siendo sólo conocido el vendedor;

      (ii) Que la existencia de ciertos hechos había sido determinada por el J. penal y que eran incontestables en sede civil, de conformidad con lo dispuesto por el art. 1102 del Código Civil. Sostuvo que la sentencia penal tenía por acreditado que el supuesto vendedor siguió actuando como dueño hasta mucho después de la venta y que G. no había tenido ninguna actuación. Además precisó que el decisorio penal definió que el precio de la...