Sentencia nº 89167 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala II de Provincia de Jujuy, de 10 de Marzo de 2008

• Fecha de Resolución: 10 de Marzo de 2008
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala II

///la Ciudad de San Salvador de Jujuy, Capital de la Provincia de Jujuy, República Argentina, a los diez días del mes de marzo de 2.008, los Sres. Vocales de la Sala Segunda de la Cámara Civil y Comercial, D.. J.D.A., N.A.D.D.A. y E.R.M., presidencia del nombrado en primer término, vieron el Expte. Nº B-89.167/02: "ORDINARIO POR DAÑOS Y PERJUICIOS: ZAMAR, OLINDA B.; O.Z., ENRIQUE; Z., AMERICO D. c/ MEYER, L.;S., CESAR J.” (dos cuerpos) y sus agregados Expte. Nº B-86.359/02 “Desalojo por Vencimiento de Contrato: Z., Olinda; Z., E.; Z., A. c/M., L.; S., J.”; E.. Nº B-86.416/02 Ejecutivo por Cobro de Alquileres: Z., Olinda; O.Z., E.; Z., A. c/M.L.; S.J.; E.. Nº86.416/02 “Ejecutivo por Cobro de Alquileres: Z., Olinda; O.Z., E.; Z., A. c/M.L.; S.J.”; E.. Nº B-86-359/02/I: “Incidente de Ejecución de Honorarios en Expte. B- 86.359 promovido por Dr. S.J.L. c/ J.S. – L.M.”; E.. 3264 “Recurso de Inconstitucionalidad en el Expte. 7682/04 (Sala I Cám. De Apelaciones) Ejecutivo por Cobro de Alquileres: Z., Olinda; O.Z., E.; Z., A. c/M.L.; S.J.C.”; E.. Nº B-85.578/02 “Cautelar de Aseguramiento de Pruebas: L.M. c/ Z., A.D., Z. de Azar, Olinda; Z., E.O.” y Expte. Nº B-89167/1/03: “Incidente de Hecho Nuevo en el Expte Nº B-89167/02: M., L. c/Z., O.B., E.O.Z. y Amérido Domingo Zamar” y luego de deliberar.

El Dr. J.D.A., dijo:

1. A fs. 22/24 de autos se presenta el Dr. S.J.L. en nombre y representación de los Sres. O.B.Z., E.O.Z. y AMERICO DOMINGO ZAMAR a mérito de la copia de poder general para juicios que acompaña a fs. 5/6 de autos y promueve demanda ordinaria por daños y perjuicios, en contra de los Sres. L.M. y CESAR J.S..

   Al relatar los hechos dice que sus mandantes son propietarios del inmueble ubicado en la intersección de Av. U. y calle A. (antiguo Hotel Savoy) así descripto en el contrato; e individualizado como Lote 1 de la Manzana 54, Padrón A-1672, que alquilaron a los demandados. Estos produjeron en el inmueble locado una serie de grandes daños y cuyo resarcimiento se demanda en este juicio. Refiere que las modificaciones pueden haberle resultado útiles a los demandados para el destino que le dieron al inmueble, pero arruinan la propiedad para cualquier otro, obligando a sus mandantes a invertir grandes cantidades para rehabilitar la propiedad.

   En capítulo que denomina D.M. producidos a la propiedad, describe los siguientes: derribamiento de diversas paredes, extracción del revoque grueso y fino en distintas paredes, extracción del cielorraso en el salón principal, modificación de baños (extracción de bañeras), bloqueo del sótano, en la parte del salón han quedado una suerte de columnas de mampostería –edificadas al parecer para sostener la barra que se llevaron- las que inutilizan completamente el salón para todo otro destino. Por ello reclama el costo de reposición de los destruido, incluyendo las necesarias reparaciones y los gastos y costas del presente juicio; ofrece pruebas, cita derecho y pide que oportunamente se condene a los accionados de conformidad a lo solicitado.

   A fs. 35/36 y vta. responde la demanda el Dr. P.O.F. en nombre y representación del Sr. C.J.S. por quien solicita personería de urgencia, la que se le otorga a fs. 44. Formula una negativa genérica y puntual de los hechos esgrimidos por los actores y al contestar demanda refiere que se firmó un contrato de locación con los actores que tenía fecha de inicio el 15 de septiembre de 1997 y tenía una duración expresa de tres años, es decir finalizaba el 15 de septiembre de 2000. Al poco tiempo de transcurrido el contrato de locación en el inmueble donde funcionaba una confitería y restaurant de nombre “Savoy” su mandante se retiró, tanto de la locación como de la sociedad de Hecho que había formado con el Sr. M. para la explotación del negocio. Cuando terminó la locación el 15-09-2000 se comunicó con el Sr. Z. para acordar la finalización total, debido a su desvinculación y el Sr. Z. la aceptó sin ningún reparo. Aclara que a esa fecha no había ninguna deuda, ni mora en el pago del alquiler, se encontraba al día, no sabe ni opina respecto de lo que pasó con posterioridad a dicho plazo, pues ya estaba desvinculado, tanto de M. como de Z.. Solo puede dar explicaciones por el contrato que firmó y por el tiempo de su vigencia, no sabe que pasó con posterioridad, ya que no tuvo participación alguna en la relación a la locación posterior entre de Z. con M..

   Sostiene que Z. tenía pleno conocimiento e información no solo respecto de las obras que se habían realizado sino de las mejoras introducidas en el inmueble al comenzar la locación; luego de tres años de contrato no puede verse sorprendido por las obras realizadas hace ya casi cinco años.

   Refiere que luego de vencido el contrato, comienzan una serie de problemas entre Z. y M., el actor remite una carta documento sorpresiva el 24 de enero de 2002, donde pretende involucrar a su representado en cuestiones que le son totalmente ajenas, por ello su parte le contesta esa carta documento donde se le notifica que a) solamente debía responder por el contrato que finalizó el 14 de septiembre y las cuestiones ventiladas en la misiva recibida son posteriores a esa fecha b) que se había desvinculado de la locación y de sus obligaciones y conforme al convenio de disolución de la Sociedad de Hecho la misma había caducado el 20 de marzo de 1998 y que dicho acto le fue debidamente notificado, y c) que no había rubricado ningún acto posterior al contrato, menos aún luego del vencimiento del mismo había realizado algún acto de voluntad o disposición. Todas estas situaciones fueron legalmente notificadas al Sr. Z. quien recibió la carta documento y nunca respondió, ni negó ninguno de esos hechos. En consecuencia dada la expresa aceptación por parte del actor y pruebas agregadas de donde surge que no tiene ningún tipo de vinculación posterior al 14 de septiembre de 2002, fecha de finalización del contrato y en la que caducaron sus obligaciones, por lo que la demanda debe ser rechazada.

   En otro apartado refiere que de la lectura del contrato, en su cláusula octava surge que los locatarios declaran haber visitado el inmueble y examinado la unidad alquilada, recibiéndola en mal estado de uso y conservación, sus pisos, aberturas, herrajes, llaves, vidrios, instalaciones de agua, electricidad, desagüe, artefactos, sanitarios, todo en mal estado de conservación y funcionamiento. Del propio instrumento surge que el actor tenía pleno conocimiento de todas las obras, ya que compensó deuda de obras por alquileres y autorizó expresamente todas las modificaciones, mejoras y adecuaciones al inmueble para su uso como restaurante, pub, confitería y salón de reuniones (cláusula quinta). El actor cobró todos los alquileres durante la vigencia del contrato y tenía la posibilidad, que usó, de inspeccionar el inmueble. No existe ninguna intimación por obras que hubieran afectado al actor, y si las hubiera habido, debió haber realizado todas las observaciones necesarias y las reservas judiciales pertinentes, pero o esta extraña demanda judicial sin fundamento alguno.

   Sostiene que su parte no tiene en estos obrados responsabilidad alguna, ya que realizó las obras en el inmueble autorizado por el locador, se cumplió fielmente el contrato durante la vigencia del mismo, recibió un bien en pésimas condiciones y a la finalización del contrato el mismo funcionaba como uno de los restaurant y pub más prestigiosos de nuestra Ciudad, por lo que no entiende que ahora las obras arruinen el inmueble. Ofrece pruebas y pide que oportunamente se rechace la demanda con costas.

   A fs. 37/43 se presenta el Dr. D.F.I. en nombre y representación del Sr. L.M. a mérito de la copia de poder que acompaña a fs. 28/29 y vta.. Realiza una negación genérica y puntual de los hechos expuestos por la actora y relata que es cierto que los accionados alquilaron el inmueble en cuestión conforme el contrato respectivo; en la cláusula quinta del mencionado instrumento se estipula que el locatario podrá introducir todas las modificaciones, mejoras y adecuaciones al inmueble para su uso como restaurante, pub, confitería y salón de reuniones; de ello se colige que los actores sabían perfectamente cual era el destino que le iba a dar al bien y más aún, consintieron mediante dicha cláusula la introducción de todas la modificaciones, mejoras y adecuaciones para tal uso. Por tal motivo no existe daño del contemplado en el artículo 1.068 del Código Civil; de las constancias del expediente de aseguramiento de pruebas surge palmario que no existió perjuicio alguno susceptible de apreciación pecuniaria en contra del bien inmueble de los actores; por el contrario, se encuentran perfectamente valuadas las mejoras y existe una estimación acerca de la valorización en la que se vio favorecido el inmueble a raíz de las mejoras introducidas.

   Con relación a los daños pretendidos, expresa que no son tales, en razón de que las paredes que fueron derribadas, en ningún caso han puesto en riesgo la estructura edilicia del inmueble, simplemente se efectuaron con el consentimiento de los locadores (cláusula quinta) a los efectos de adecuar el inmueble para su uso como restaurante. Respecto de la extracción del cielorraso, nada más lejos de la verdad, pues los demandados arreglaron los techos que estaban totalmente destruidos, tanto es así que en la cláusula quinta se consensuó que los primeros cuatro meses de alquiler no serían pagados al locador y serán usados por el locatario para la reparación total de 268 metros cuadrados de techo, adjuntándose detalle de gastos. Es decir que si las partes convinieron en gastar la suma aproximada de $ 8.000 para arreglar los techos, es imposible que los mismos estén destruidos en el cielorraso. Lo que existía en los techos eran viejas telas que totalmente destruidas colgaban y se podían observar los listones de madera y la tejuela del mismo.

   Los baños fueron modificados a nuevo, contando con un baño para varones y otro para mujeres, tal como lo exigen...