Sentencia nº 5180 de Superior Tribunal de Justicia de Jujuy, 16 de Septiembre de 2008

• Fecha de Resolución: 16 de Septiembre de 2008
• Emisor: Superior Tribunal de Justicia de Jujuy

TEMAS: COMPRAVENTA DE INMUEBLE. BOLETO DE COMPRAVENTA. ACCIÓN DE REIVINDICACIÓN. SUCESIÓN. VENTA EFECTUADA POR UN HEREDERO. COMPRADOR. MALA FE. POSESIÓN. TENENCIA.

(Libro de Acuerdos Nº 51, Fº 1158/1163, Nº 420). San Salvador de Jujuy, República Argentina, a los dieciséis días del mes de setiembre de dos mil ocho, los señores Jueces del Superior Tribunal de Justicia, doctores J.M. delC., M.S.B., S.M.J., S.R.G. y H.E.T., bajo la presidencia del nombrado en primer término, vieron el Expte. Nº 5180/07, caratulado: “Recurso de Inconstitucionalidad interpuesto en el Expte. Nº 9265/06 (Sala I - Cámara de Apelaciones Civil y Comercial) Ordinario por reivindicación de inmueble: C., O.I. c/M., H.O.”, del cual;

El doctor del Campo, dijo:

A los fines de una mejor comprensión de la causa a resolver, es oportuno señalar que el Sr. H.O.M. (demandado) adquirió –mediante boleto de compraventa celebrado en 1989– del Sr. F.A.P. en su calidad de heredero, una fracción de terreno que se disgrega del inmueble individualizado como lote 2 de la manzana 34, padrón J-243, situado en Av. B. Nº 472 de la ciudad de Humahuaca.

Dicha fracción, hoy, es objeto de reivindicación por parte de O.I.C., quien concurre en calidad de heredero y administrador judicial provisorio de la sucesión que se tramita en el expediente Nº 3145/75 “Sucesorio de M.M. o Mercedes Uro”.

Que a su turno el Juez de Primera Instancia rechazó la demanda de reivindicación (fs.191/192 vuelta de principal). Apelada que fuera la misma por el actor reivindicante, la Sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial resolvió hacer lugar a dicha apelación, y en consecuencia condenó al demandado H.O.M. a la restitución del inmueble individualizado anteriormente, libre de todo ocupante y en el término de 15 días. Impuso las costas de ambas instancias a la vencida y difirió la regulación de honorarios profesionales.

Para así fallar consideró que existía concordancia de las partes en cuanto contrataron sobre un bien perteneciente a una sucesión indivisa. Asimila el ejercicio de los derechos sobre bienes particulares de una sucesión indivisa a un condominio. Siguiendo esa línea, estimó que al caso correspondía la aplicación de las disposiciones de los artículos 1.331, 2.680 y 2.682 del Código Civil y en razón de ellas juzgó a la venta realizada por el coheredero (Sr. Paliza) de ningún valor. Cita jurisprudencia referente al caso.

Luego de pronunciarse sobre la procedencia de la acción de reivindicación entendió que los derechos del comprador por la venta frustrada o su posible convalidación por las vicisitudes del juicio sucesorio era una cuestión ajena a la litis por lo que no procedía pronunciarse. Así también consideró que no correspondía expedirse sobre la prescripción de la acción de escriturar y nulidad del boleto de compraventa por no haber sido opuestas en la oportunidad debida. Para finalizar descartó la buena fe en el comprador, pues entendió -conforme el boleto de compraventa- que tenía conocimiento que el inmueble pertenecía a una sucesión indivisa y actuó con negligencia manifiesta.

Disconforme con el pronunciamiento el doctor D.O.R.M. (h), en representación de H.O.M. interpuso recurso de inconstitucionalidad (fs. 7/11 vuelta), atribuyendo al fallo una aplicación fragmentaria y arbitraria del derecho de fondo para formular su sentencia ya que entiende que son aplicables al caso los artículos 3.417, 3.418, 3.430, 2.362, 2.363, 2.355 y 1.051 del Código Civil y no las disposiciones referentes al condominio.

Por otro lado considera de gravedad institucional que se mantenga la eficacia de la decisión del a-quo. En primer lugar, porque implica inevitablemente una inseguridad jurídica para los contratantes de buena fe, máxime en una provincia como la nuestra en donde resulta consuetudinaria la compra de inmuebles a las sucesiones, aun antes o sin que siquiera se hubiera iniciado el proceso sucesorio. Entiende como normal la compraventa acreditada en la causa.

En segundo lugar, tilda de arbitraria la sentencia, porque se falló en una situación análoga proclamando una solución contraria (refiere al Expte 5450/00 Recurso de Inconstitucionalidad Cáceres Ignacio Oscar c/ M.J.C.”. Expediente de origen Nº 51011/99), considerando que al resolver en forma distinta una idéntica situación de hecho resulta la sentencia totalmente arbitraria, manifestando nuevamente un estado de inseguridad jurídica.

A fs. 29/33 contesta el recurso el doctor D.P. en representación de O.I.C. quien solicita su rechazó, con costas por la razones que invoca y a las que remitimos en honor a la brevedad.

Emitido el dictamen del Sr. Fiscal General (fs.40/42 vuelta), quien opina que el remedio tentado debe ser desestimado, los autos quedan en estado de ser resueltos.

Entrando al análisis del recurso, y adelantando opinión considero que debe hacerse lugar al recurso planteado.

Que estamos frente a un adquirente a título oneroso y de buena fe, poseedor por boleto de compraventa de una fracción de un inmueble y habida cuenta que los derechos hereditarios pueden ser cedidos, todas las cuestiones atinentes a la mala fe del poseedor deben ser probadas por el reivindicante.

Que de las constancias de la causa no surge que haya existido alguna maniobra que permita desvirtuar la presunción de buena fe que pesa sobre el adquirente. Ciertamente, vendedor y comprador sabían que la escrituración habría de hacerse al tiempo en que el heredero vendedor tuviese su respectiva hijuela o la correspondiente autorización judicial (cláusula cuarta del boleto, fs. 30). Por consiguiente –como bien juzgó la Sala II de la Cámara de Apelaciones en un fallo confirmado por el Superior Tribunal de Justicia en un caso análogo-, la circunstancia de que el boleto difiera el otorgamiento de la escritura a la autorización del juez de la sucesión no significa supeditar la venta a dicho momento sino la escrituración, que hace al modo para adquirir el derecho real. Es decir, la venta realizada confirió un derecho personal al comprador y una vez obtenida la escritura tendrá el derecho real.

Que al ser ello así cabe encuadrar al adquirente dentro de la excepción contenida en el artículo 1051 del Código Civil, esto es, un adquirente de buena fe y a título oneroso que ha obtenido un derecho personal sobre el inmueble y por lo tanto goza de protección legal.

Si bien es cierto que existieron actos negligentes, no lo es menos que fueron de ambas partes y eso, a mi criterio, no

traduce mala fe en la celebración de la venta realizada en 1989. Y al no haber aportado, el reivindicante elementos de convicción suficientes que demuestren, de modo inequívoco, la mala fe del demandado-comprador, corresponde revocar el fallo de la Sala I de la Cámara de Apelaciones atacado.

En tales condiciones, me pronuncio por hacer lugar al recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el doctor D.R.M. en representación de H.O.M.. En consecuencia se revoca la sentencia de la Cámara de Apelaciones Sala I y se confirma el fallo emitido por el Juez de primera instancia de fs. 191/192 del principal. Imponer las costas al vencido (artículo 102 del Código Procesal Civil). Diferir la regulación de honorarios profesionales hasta tanto se regulen en la instancia anterior.

La Dra. B. adhiere al voto que antecede.

El Dr. Jenefes, dijo:

Con el debido respeto disiento con la opinión vertida por el Señor Presidente de trámite y entiendo que el recurso interpuesto debe ser desestimado.

La causa principal que diera origen al recurso que nos ocupa se trata de un juicio ordinario por reivindicación de un inmueble incorporado a un proceso sucesorio, por compraventa realizada por uno de los herederos, sin demostrarse que tuviera el consentimiento de los restantes.

Con respecto a la facultad de vender del heredero, me remito en un todo al análisis que efectuara sobre el punto, la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial el 14/12/06.

Cabe agregar, que con respecto a la pretensión del recurrente sobre la aplicación del art. 1051 del C.C., en la cuestión traída a estudio, entiendo que ni el comprador ni el vendedor actuaron de buena fe. El vendedor porque sabía que no podía vender como único dueño lo que pertenece a la masa hereditaria. Y el comprador porque, conforme surge de la copia del boleto de compraventa (fs. 30 del...