Sentencia nº 170541 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala II de Provincia de Jujuy, de 22 de Marzo de 2010

• Fecha de Resolución: 22 de Marzo de 2010
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala II

///la ciudad de San Salvador de Jujuy, Capital de la Provincia de Jujuy, a los veintidós días del mes de marzo del año dos mil diez, reunidos los Señores Vocales de la Sala Segunda de la Cámara en lo Civil y Comercial, D.J.D.A., N.A.D. de Alcoba y E.R.M. (Presidencia del primero de los nombrados) vieron el Expte. Nº B-170.541/07, “Ordinario por Daños y Perjuicios: M., R.F. c/ Club Jujeño de Cazadores y Pescadores” y sus agregados: E.. Nº B-60.651/00, “Embargo Preventivo. Prepara Vía Ejecutiva: Club Jujeño de Cazadores y Pescadores c/ Hrycelak, R.H.J., Hrycelak, E.C. y L., C.E.”; E.. Nº B-82.610/01, “Ordinario por Redargución de Falsedad Ideológica de Instrumento Público: R.F.M. c/ L.A.B. (h), R.A.L. y L.E.M.” y su agregado: E.. Nº B-88.290/02, “Incidente de Ejecución de Honorarios en B-82.610/01: Julio A.F. c/ R.F.M.”; E.. Nº B-177.446/07, “Cautelar de Embargo Preventivo: Club Jujeño de Cazadores y Pescadores c/ M., R.F.”; E.. Nº B-182.748/07, “Embargo Preventivo: M., R.F. c/ Club Jujeño de Cazadores y Pescadores”; E.. Nº B-91.697/02, “Acción Posesoria de Despojo: M.R.T. c/L.A. y M.E.”; legajo de copia del Expte. Nº B-82.820/02, “Quiebra en carácter de acreedor de R.F.M. y L.R.F. solicitado por el Club Jujeño de Cazadores y Pescadores”; E.. Nº 350/05, “Denuncia formulada por R.F.M.” y Expte. Nº 41/02, “M., L.E. y L., A.R.: P.S.A. de Usurpación por Turbación de Derechos”. Luego de deliberar conforme lo dispuesto por el Art. 362 inc.5º,

El Dr. J.D.A. dijo:

Se presenta el Dr. M.Á.L. en nombre y representación de R.F.M. a mérito de la fotocopia juramentada de poder general para juicios (fs.2/3). Deduce demanda ordinaria en contra del Club Jujeño de Cazadores y Pescadores. Procura la indemnización de los daños y perjuicios producidos como consecuencia de la conclusión anticipada del contrato de locación celebrado por las partes, la que estima en $100.000, con expresa imposición de costas.

Relata que el 02/02/01 su mandante y la dirigencia del Club Jujeño de Cazadores y Pescadores celebraron un contrato de locación del inmueble ubicado en calle B. s/nº del Barrio Alto La Viña de esta Ciudad. Convinieron su devolución para el 01/01/04, pero -debido al desajuste económico generado en la economía nacional- el Sr. M. resolvió el contrato anticipadamente. Esto fue notificado mediante carta documento en noviembre de 2001, debiendo entregar el inmueble en enero de 2002. Encontrándose en plena vigencia la locación (04/12/01) los Directivos del Club –Sres. A.R.L. y L.E.M.- procedieron a cambiar la cerradura: impidieron el ingreso de su mandante para la organización de fiestas y reuniones como así también la disposición de los bienes que habían sido incorporados para el funcionamiento del boliche bailable “Québec”. Algunos de éstos eran de su propiedad (bebidas alcohólicas, elementos de sonidos, sillas, mesas, etc.) pero otros eran arrendados a una tercera persona, por lo que pagaba un canon mensual; también retuvieron dinero en efectivo que nunca recuperó. Tenía una serie de compromisos -eventos musicales y fiestas- que se realizarían hasta la fecha de la entrega (01/01/02) y para ello había comprado bebidas y otros insumos. Pasado el tiempo, suscribió un convenio de cese del derecho de retención y el apoderado del Club Jujeño de Cazadores y Pescadores procedió a la devolución de algunos de los bienes (08/01/07). Alega la responsabilidad del demandado por el allanamiento al local bailable, retención indebida de los bienes y posterior alquiler de los mismos a los Sres. R. y Quinteros. Mientras el Señor Miralles pagaba el canon locativo al Sr. T., la parte demandada lucraba con los bienes objeto del contrato. Ni la resolución anticipada, ni las posibles deudas del locatario son suficientes para eximir de responsabilidad a la demandada por el ilícito civil cometido, consistente en el entorpecimiento del uso y goce de la tenencia del bien. Detalla los daños: pérdida de la explotación del negocio en los mejores meses (noviembre y diciembre) lo que le hubiera generado una utilidad de $35.000. Lo abonado al Sr. T. ($800 por mes) sobre los bienes retenidos durante cinco años (pérdida de $40.000). Daño moral. Ofrece prueba, dice el derecho a aplicar y peticiona.

Corrido traslado en legal forma (fs. 57) se presenta el Dr. J.A.F. en nombre y representación del Club Jujeño de Cazadores y Pescadores a mérito del poder especial para juicios que en primer testimonio presenta (fs. 63). Realiza una negativa general y particular de los hechos invocados por el actor. Opone defensa de prescripción. La funda en que la acción no es de incumplimiento del contrato de locación –conclusión anticipada- sino de daño por presuntos ilícitos civiles (y penales) cometidos por dos directivos del Club que representa. Concluye diciendo que si el hecho ilícito tuvo lugar el 04/12/01 y sólo la querella penal suspende el curso de la prescripción –y no la denuncia penal- la acción fundada en la responsabilidad civil extracontractual está prescripta. Ante el incumplimiento contractual que invoca el actor, destaca que M. emitió carta documento (06/11/01) rescindiendo el contrato retroactivamente al 01/11/01. No comunicó la fecha de restitución del inmueble. Recibida el 08/11/01, fue respondida el 09/11/01. Por entender que explícitamente se sustraía del cumplimiento de las obligaciones impuestas por el contrato, el Código Civil y la ley 23.091 se la rechaza. Es que M. debía $4.630 correspondiente a: $1.430 de saldo del alquiler de agosto de 2001 y $3.200 por septiembre y octubre del mismo año. Es decir que no podía ejercer la facultad rescisoria con los efectos previstos para el contratante no moroso. Se tomó conocimiento de la voluntad rescisoria el 08/11/01 y, aunque por la fecha fijada por el Sr. M. (01/11/01) constituyó una rescisión retroactiva y no anticipada, sólo le cabía a su representado invocar y ejercer sus derechos patrimoniales. El Club ejercitó el derecho de retención sobre muebles y útiles depositados en el local (04/12/01) y en igual fecha notificó de esa decisión al actor. Éste, tres días después (07/12/01) envió carta documento invocando su pretensión de mantener la ocupación del inmueble hasta enero de 2002. El Club rechazó la pretensión (carta documento del 14/12/01) pues la rescisión efectuada el 01/11/01 no le daba derecho a mantener la ocupación y menos estando en mora en el pago del precio. En síntesis argumenta que el contrato de locación se extinguió por la libre determinación de M., quien al resolverlo el 01/11/01 carece de todo derecho a reclamar la reparación de cualquier daño producido con posterioridad a esa fecha.

Opone también defensa contra la repetición de las rentas presuntamente abonadas por el actor a T., fundada en la supuesta ilegítima retención. Destaca que el contrato de comodato es esencialmente gratuito. La cláusula tercera (fs. 22) establece que el precio será eventualmente fijado de común acuerdo, en caso de requerimiento del comodante. El aludido contrato es mendaz relacionando las fechas del comodato y de la locación. El primero es del 06/02/00 y la segunda del 01/02/01. El 06/02/00 el local se encontraba alquilado a los Sres. H., entonces se cuestiona como pudo convenirse que los bienes serían utilizados exclusivamente para el funcionamiento de “Québec”. Concluye que no se ha probado que algunos bienes fueran de T., como así tampoco que se haya fijado precio locativo por los mismos y que se pagó efectivamente.

Agrega defensas contra los reclamos por la presunta apropiación de los bienes retenidos incluido dinero en efectivo y por su uso indebido al incluirlos en las numerosas locaciones posteriores. Explica que en el convenio de cese del derecho de retención, el Sr. M. aceptó de plena conformidad los bienes retenidos y que constaban en las Escrituras Públicas Nº 559 y 211. Sobre los elementos faltantes las partes dejaron constancia que celebrarían un acuerdo complementario una vez determinado fehacientemente que no se encontraban en el depósito. No probó ni ofreció prueba a fin de acreditar que se determinó fehacientemente la existencia de los elementos faltantes, no individualizó en autos esos bienes; ésto confirma que se trata de elementos de valor insignificante o el actor desconoce cuales o cuantos son. Por otro lado asegura que nunca fueron objeto de posteriores locaciones.

Luego aduce la improcedencia de la pretensión fundada en la presunta ilegitimidad de la retención y la reparación del daño moral por los argumentos que expone y a los que nos remitimos para ser breves. Impugna la prueba ofrecida por la contraria y ofrece las suyas.

Capítulo aparte reconviene por el pago del saldo de su crédito contractual e indemnizaciones por incumplimiento de contrato y del Art. 8 de la Ley 23.091 ($6.230). Aduce que el actor le adeudaba al 08/11/01 $6.230 en concepto de alquileres vencidos: $1.430 saldo de agosto, $3.200 por rentas de septiembre y octubre y $1.600 de noviembre del 2001. El 15/12/02 percibió $4.630 en el Expte. Nº B-82.820/02, “Quiebra en carácter de acreedor de R.F.M. y L.R.F. solicitada por el Club Jujeño de Cazadores y Pescadores”. Esa suma debe imputarse como pago parcial e intereses devengados y el excedente al capital. Habiéndose rescindido el contrato dentro del primer año de vigencia, el Sr. M. debe pagar la indemnización objetiva del Art. 8º de la Ley 23.091, equivalente a una renta y media ($2.400). Los intereses devengarán a partir del 04/12/01 fecha en que su parte ejercitó el derecho de retención. Además requiere el pago de $3.200 en concepto de daños y perjuicios derivados de la omisión de notificar la rescisión con 60 días de anticipación o –a criterio del Tribunal- sólo $1.600 por el alquiler de diciembre del 2001, con mas intereses. Ofrece pruebas y finalmente peticiona.

Corrido traslado a los fines previstos por el Art. 301 del C.P.C., es contestado por el apoderado de la parte actora quien solamente niega en forma particular los hechos invocados por la demandada (fs. 106...