Sentencia nº 131910 de Cámara en lo Civil y Comercial Sala III de Provincia de Jujuy, de 9 de Febrero de 2011

• Fecha de Resolución: 9 de Febrero de 2011
• Emisor: Cámara en lo Civil y Comercial Sala III

En la ciudad de San Salvador de Jujuy, Departamento Dr. M.B., Capital de la Provincia de Jujuy, República Argentina a los nueve días del mes de Febrero del año dos mil once, reunidos en el recinto de acuerdos de la Sala Tercera de la Cámara en lo Civil y Comercial, los Sres. Jueces C.M.C. e ISIDORO A. CRUZ (por habilitación), bajo la presidencia del primero de los nombrados, ven el Expte. Nº B-131.910/05, caratulado “ORDINARIO POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO y DAÑOS Y PERJUICIOS: L.C.V.. DE O.C.M.R., E.R.C. y BANCO RÍO DE LA PLATA S.A.” en los que,

El Dr. CARLOS MARCELO COSENTINI, dice:

Que a fs. 12/21 se presenta el Dr. H.A.S. representando a la Sra. L.C. vda. DE O. promoviendo juicio ordinario por resolución de contrato, en su caso cumplimiento del mismo, acumulando acción por daños y perjuicios en contra de M.O. RUEDA y E.R.C. solicitando se deje sin efecto el contrato de compraventa instrumentado por escritura pública Nº 63 del año 2001 y se restituya el inmueble a su parte libre de todo gravamen, o en su defecto, el cumplimiento del contrato con mas indemnización de los daños y perjuicios ocasionados con mas intereses legales hasta el día del efectivo pago, gastos costos y costas.

Expresa que la actora es analfabeta, anciana ( 74 años de edad), viuda de sus únicas nupcias del Sr. R.O.C., poseedora de la única vivienda propia objeto del contrato cuya resolución solicita, enferma desde hace varios años atrás, quien reside en el fondo de la casa que con engaños y fraude vendió a los accionados.

Que por problemas de salud y económico que atravesaba su hijo, necesitó vender el único inmueble que poseía, para poder ayudarlo e ingresar ella misma a un geriátrico privado, razón por la cual vendió de contado su casa a la Sra. M.O.R. ( conocida de su hijo y de su yerno P. y su concubino o cónyuge Sr. E.R.C. siendo objeto de una vil estafa ante el incumplimiento malicioso de los demandados quienes hipotecaron la propiedad ubicada en calle C.N. 353, individualizada como circunscripción 1, sección 13, manzana 41, parcela 12, padrón A-18.005 e inscripta en la Dirección de Inmuebles de la Provincia bajo matrícula A-38.940.

Que el precio de venta se pactó en la suma de $ 26.000 que nunca se abonó en su totalidad, a pesar que en la escritura se insertó que- a los fines de dar cumplimiento con un compromiso privado contraído con anterioridad- los tenía percibidos antes de la misma a entera satisfacción, lo que es falso; y que los demandados se movieron con ardid y astucia para obtener la transferencia de dominio, explotando la necesidad económica de la actora, persona de edad avanzada y analfabeta que no pudo conocer con claridad los hechos planteados.

Agrega que solicita resolución y en subsidio nulidad del contrato, en razón que los demandados eran insolventes, es decir que jamás pudieron contar con el dinero para adquirir el inmueble y mucho menos pagar de contado como refiere la escritura, ya que se trata de dos personas de escasos recursos económicos, que viven en concubinato desde hace años, que tienen hijos en común, la Sra. Rueda, empleada del Estado con un sueldo módico de $ 450 mensuales y su concubino, trabajador independiente, que puede estar percibiendo la suma de $ 400 mensuales, es decir que apenas les alcanza para cubrir sus necesidades esenciales, por lo que hipotecaron la casa que adquirían por escritura pública, resultando falso lo insertado en ésta acerca del compromiso privado que se cumplía con la operación inmobiliaria y la percepción del precio antes de ella a entera satisfacción otorgando recibo y carta de pago.

Que los accionados recién contaron con el dinero para poder pagar parte del precio ($ 14.000) al momento de suscribir el contrato de compraventa y constitución de hipoteca a favor de Orígenes S.A., pues fue allí y de esa manera que percibieron la suma de $ 19.500 del acreedor hipotecario en presencia del escribano público, advirtiendo que no pusieron un peso de su bolsillo.

Que la actora requirió e intimó verbalmente el pago del saldo de $ 12.000 con resultado negativo, no obstante el convenio de pago sobre el saldo deudor de fecha 14 de junio de 2001que firmara la Sra. Rueda pagadero en cuotas que tampoco se cancelaron, no obstante las esperas que se hicieron, entre otras consideraciones.

Que ante los incumplimientos, y teniendo en cuenta que la anciana carece de vivienda propia y de recursos económicos para costearse un alquiler, decidió irse a vivir en el inmueble vendido conjuntamente con los demandados, quienes no tuvieron mas remedio- ante la amenaza de una denuncia penal- que cederle la parte del fondo del mismo, ya que es una casa amplia de dos departamentos con entradas independientes.

Que ahora se corre el riesgo cierto que los demandados pierdan la casa, pues los mismos no cumplieron ni cumplirán con el contrato de hipoteca suscripto en garantía, tornando ilusorios los derechos de su mandante, cuestionando la buena fe del acreedor hipotecario.

Agrega que demanda por resolución-devolución de las prestaciones entregadas entre las partes, esto es el inmueble a favor de su representada libre de todo gravamen y devolución a los demandados del dinero entregado como parte de pago ( $ 14.000 con mas intereses) previa deducción del uso y goce del inmueble ejercidos por éstos-, daños y perjuicios por la privación o frustración de la venta (pérdida de la chance) mas el daño que implica la resolución de la compraventa y el daño moral ocasionado, con mas los intereses hasta el día del efectivo pago, costos y costas.

Entre otras consideraciones da fundamentos jurídicos de la demanda, de la resolución contractual, invocando la mala fe de los accionados y conocimiento de las obligaciones pendientes en cabeza de la parte compradora por parte del acreedor hipotecario a quien imputa también mala fe, solicitando su emplazamiento como tercero (fs.26) según sus consideraciones, con reserva del caso federal y ofrecimiento de pruebas.

A fs. 22 se la tiene por presentada corriéndose traslado a los accionados incluyendo como tercero a Orígenes Vivienda S.A. (fs.27).

A fs.57 se presenta el Dr. C.J.I. como apoderado del BANCO RÍO DE LA PLATA S.A. manifestando que ORÍGENES VIVIENDAS S.A. no existe, por haber sido absorbida por fusión por el Banco citado, habiendo quedado esta sociedad disuelta sin liquidación, resultando el Banco Río de la Plata S.A. titular de los derechos y obligaciones de la sociedad disuelta por absorción y en consecuencia legitimado para intervenir en casos donde se controviertan derechos de la sociedad absorbida, contestando demanda a fs. 100/104.

Entiende, que ante los términos equívocos de la demanda, la acción promovida es de resolución contractual dirigida en contra de M.O.R. y E.R.C., con mas los daños y perjuicios que esa situación pueda haber generado, donde su mandante ha sido citado como tercero a fin de integrar la litis y así delimitada la cuestión en litigio, manifiesta que se reducirá a contestar la acción dentro de esos límites.

Comienza con negativas generales y especiales para luego manifestar que Orígenes Viviendas S.A. celebró un contrato de mutuo con garantía hipotecaria, otorgando a E.R.C. y M.O.R. un préstamo de u$s 19.500 que los nombrados recibieron en presencia del fedatario público, para la compra de una vivienda, conforme así lo expresan bajo juramento los propios deudores, sin que el crédito obtenido supere el 75% del valor total del inmueble (75% de 26.000= 19.500).

Que el escribano público dio fe de la entrega efectiva, de la suma citada, al tomador del mutuo, con la sola retención de u$s 353,93 en concepto de comisión (1,5%) mas IVA (21%), entrega de dinero reconocida por la propia accionante en la demanda...