Sentencia nº 41411 de Primera Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 19 de Octubre de 2009

• Ponente: LEIVA, VIOTTI, BOULIN
• Fecha de Resolución: 19 de Octubre de 2009
• Emisor: Primera Circunscripción

Expte: 41.411

Fojas: 116

En la Ciudad de Mendoza a diecinueve días del mes de octubre del año dos mil nueve, reunidos en la Sala de Acuerdos de la Primera Cámara Civil de Apelaciones, D.. A.M.V., A.G.B. y C.F.L. trajeron a deliberación para resolver en definitiva los autos Nº 41.411/107.154 caratulados “CONTRERAS, ORLANDO RAMÓN C/CHAPARRO, R.P.ÓN TÍPICA (COBRO DE ALQUILERES)”, originarios del Octavo Juzgado de Paz Letrado de la Primera Circunscripción Judicial, venido al Tribunal en virtud del recurso de apelación planteado a fojas 81en contra de la sentencia de fojas 74/75.

De conformidad con lo ordenado en el art. 160 de la Constitución Provincial, se plantearon las siguientes cuestiones a resolver:

1. CUESTIÓN: ¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

2. CUESTIÓN: COSTAS.

Practicado el sorteo de ley arrojó el siguiente orden de votación: D.. L., B. y V..

SOBRE LA PRIMERA CUESTIÓN EL DR. C.F.L. DIJO:

1. Que vienen estos autos a la alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto por el Dr. R.P., por el codemandado, C.R.C., a fojas 81, contra la sentencia de fojas 74/75 que rechaza la defensa oportunamente opuesta.

   Dispuesta la fundamentación del recurso a fojas 97, a fojas 100/105 obra el escrito en el que el apelante funda el recurso de apelación; en esta ocasión, reseña, como antecedentes relevantes de la causa, que el Sr. Orlando Contreras inicia cobro de alquileres por la suma de $ 2.250, correspondiente al inmueble ubicado en calle Talcahuano 2.610 de G.C., M., contra R.C. en calidad de locatario y C.E.C., en calidad de garante.

   Agrega, en este sentido, que la vigencia del contrato era desde el 01/05/2.003 hasta el 30/04/2.005 y que los rubros comprendidos en la demanda son cánones correspondientes a los meses de junio de 2.005 a octubre de 2.006; que, al comparecer al proceso, su parte opuso excepción de inhabilidad de título y falta de legitimación sustancial pasiva, fundadas en la aplicación del art. 1.582 bis del Código Civil, modificado por la ley 25.628,por haber cesado la obligación como fiador por el vencimiento del contrato que afianzó.

   Señala que la juez a quo consideró, para rechazar las defensas opuestas, los siguientes argumentos: a) Conforme a la cláusula 12 del contrato, el fiador debe responder por los alquileres adeudados, aún vencido el término del contrato y hasta tanto el locatario permanezca en la propiedad, cualquiera fuera el tiempo transcurrido; b) Los testimonios rendidos resultan irrelevantes para la causa, ya que no acreditan la existencia de pagos de alquileres posteriores al vencimiento del contrato; c) La absolución en rebeldía de la parte actora no es suficiente para acreditar el pago de alquileres posteriores ya que no es conteste con el resto de la prueba aportada.

   Alega que, al momento del vencimiento del contrato (30/04/2.005), todas las obligaciones del locatario estaban cumplidas y que ello no está controvertido en autos; que, conforme al art. 1.582 bis del Código Civil, “se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”; en tiende que, en el caso, se trata de un caso de prórroga, expresa o tácita, que su parte desconoce, del contrato original del cual se constituyó en garante.

   Sostiene que la sentencia apelada omite toda consideración sobre el art. 1.582 bis del Código Civil, no exponiendo motivos por los que no se aplica al presente caso la normativa indicada; agrega que las obligaciones del fiador concluyeron por imperio legal, en forma automática, el 30 de abril de 2.005, en tanto que la totalidad de los rubros que admite la sentencia son posteriores a esa fecha.

   Agrega que los testimonios nunca pretendieron probar la existencia de pagos, como lo estima la juez a quo; que la absolución de posiciones de la actora ha sido incorrectamente valorada por la sentencia apelada.

   Cita jurisprudencia en apoyo de su posición.

2. Que a fojas 107 la Cámara ordena correr traslado a la contraria de la fundamentación del recurso por el plazo de ley (Art. 142 del C.P.C.), providencia que se notifica a fojas 108.

   La actora no contesta el traslado conferido.

3. Que a fojas 110 se llama autos para sentencia, practicándose a fojas 115 vta. el correspondiente sorteo de la causa; que la fianza es un contrato accesorio que presupone la configuración de un vínculo obligacional con carácter principal. La obligación del fiador accede a la del deudor principal. Ahora bien, si el fiador se ha obligado como principal pagador, la relación adquiere otra ontología jurídica, ya que responde sin ningún tipo de limitación y su obligación deja de ser accesoria, estableciéndose un vínculo directo entre él y el acreedor. (BORDA, G., “Tratado de Derecho Civil. Contratos”, tomo II, pág. 622).

   Es un deudor directo contra el que se puede accionar en forma autónoma y se encuentra comprometido en la misma dimensión que el deudor principal, respondiendo por todas y cada una de las obligaciones contraídas por la parte deudora; aunque no debe olvidarse que la obligación asumida alcanzará sólo la medida y los términos que resulten del título del cual se ha constituido en ese carácter.

   Además, hay que agregar que el art. 1.582 del Código Civil refe-rido a la locación, dispone que "las fianzas o cauciones obligan a los que las prestaron no sólo al pago de los alquileres sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiera limitado expresamente al pago de los arriendos".

   Esta norma contiene una excepción a la regla sentada en el Código Civil, en el sentido de que la fianza debe interpretarse restrictivamente, por lo que debe dársele todo el alcance que como tal excepción posee y entenderse que si el fiador expresa que garantiza el cumplimiento del contrato, la garantía debe extenderse a todas las obligaciones emergentes del mismo. (Conf. B. y otros "Código Civil Comentado, Anotado Y Concordado", tomo 7, pág. 502). Si bien el precepto se refiere al tipo de obligaciones que comprendería la fianza, aceptándose la limitación expresa a los arriendos, también resulta de aplicación frente a la invocación de una limitación temporal. Ello sobre la base de que la fianza en la locación, es interpretada con alcance amplio presumiéndose el marco de las obligaciones contraídas contra el fiador, ya que la regla sería su débito y el límite la excepción. (Conf. Salas y otros "Código Civil Anotado", actualización, tomo 4 A , p. 779).

4. Que la fianza en materia de locación de cosas plantea dos grandes problemas: 1º obligaciones comprendidas por la fianza y 2º extensión temporal de la obligación del fiador.

   En cuanto a la primera cuestión, el art. 1.582 del Código Civil establece: “La fianza o cauciones de la locación o sublocación, obligan a los que la prestaron, no sólo al pago de los alquileres o rentas, sino a todas las demás obligaciones del contrato, si no se hubiese expresamente limitado al pago de los alquileres o rentas.”

   Esto implica que, conforme al Código Civil, la fianza como regla general se extiende al cumplimiento de todas las obligaciones emergentes del contrato de locación; sin embargo, las partes, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, pueden limitarlo al cumplimiento exclusivamente del pago de los alquileres o rentas, como así también exclusivamente al cumplimiento de otras obligaciones, como, por ejemplo, la de restituir al vencimiento del plazo locativo el inmueble libre de ocupante y/o en las mismas condiciones en que la recibió.

   En cuanto a la segunda cuestión indicada, en principio, la garantía del fiador se extiende hasta el vencimiento del plazo locativo; a partir de dicho momento, frente al locador, si el inmueble no es restituido pese a su requerimiento, lo que motiva una acción de desalojo, el fiador será responsable por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de dicha obligación.

   Si vencido el plazo de la locación, el locatario continúa en el uso y goce del inmueble locado, por acuerdo expreso o tácito con el locatario, se presenta un problema interpretativo, germen de los debates que tuvieron lugar tanto en la doctrina como en la jurisprudencia.

   En efecto, por un lado el art. 1.622 del Código Civil establece que “si terminado el...