Sentencia nº 31263 de Cuarta Cámara Civil de Apelaciones de la Provincia de Mendoza, Primera Circunscripción, 21 de Octubre de 2008

PonenteGONZALEZ, SAR SAR, BERNAL
Fecha de Resolución21 de Octubre de 2008
EmisorPrimera Circunscripción

Expte: 31.263

Fojas: 193

En la ciudad de Mendoza, a los veintiún días del mes de Octubre del año dos mil ocho, siendo las doce horas, reunidos en la Sala de Acuerdos de esta Excma. Cuarta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, M., de Paz y T., los señores Jueces titulares, trajeron a deliberación para resolver en definitiva estos autos Nº 144.057/31.263, caratulados “R.D., S. c/BustosC., M.E. p/Cobro de Pesos”, originarios del Noveno Juzgado en lo Civil, Comercial y Minas, en virtud del recurso de apelación interpuesto a fs. 170 en contra de la resolución de fs. 166/168.

Practicado a fs. 192 el sorteo establecido por el Art. 130 del Código Procesal Civil, se determinó el siguiente orden de votación: G., Sar Sar, B..

De conformidad con lo dispuesto por el Art. 160 de la Constitución de la Provincia de Mendoza, se plantean las siguientes cuestiones a resolver:

Primera Cuestión:

¿Debe revocarse la sentencia y en su caso, qué solución corresponde?

Segunda Cuestión:

¿Costas?

Sobre la primera cuestión propuesta el señor Juez de Cámara, Dr. F.G.G.:

  1. Contra la sentencia de fs. 166/168 apela la actora a fs. 170 y al fundar su recurso a fs. 178/180 pide se haga lugar al mismo, se revoque el fallo y se admita la demanda con costas.

    La queja es contestada por la demandada a fs. 184/185, quien solicita el rechazo del recurso, con costas.

  2. En el fallo apelado, el sentenciante trata la demanda por cobro de pesos iniciada por los Sres. D.S. y R.G.R. contra el matrimonio M.E.B.C. y M.C.G. de B.C., por la suma de $3.750 con más los intereses legales por mora, reclamo que los actores (que se desempeñan en el rubro inmobiliario) basan en el hecho de haberse contactado con la inmobiliaria los demandados, a fin de buscar compradores que estuvieran interesados en adquirir el inmueble del matrimonio B.C., sito en el Challao Dpto. de las Heras con frente a calle Palma.

    Señalan los actores en su demanda, que tasaron el inmueble a través de un representante de la empresa y se comprometieron en forma verbal a efectuar la venta del mismo, llevando junto con los propietarios personas interesadas, lo que duró aproximadamente 11 meses , publicitando la venta, adquiriendo finalmente la propiedad el matrimonio B., y luego de trasmitirse esa decisión, se formaliza la escritura ante el escribano M.. Que efectuada la operación, los compradores se apersonan en la inmobiliaria y cancelan la comisión estipulada, mientras que los vendedores desconocen la intervención de la inmobiliaria y se niegan a pagar los honorarios convenidos, siendo infructuosas las diligencias para lograr el cobro de la comisión por el contrato de corretaje, lo que da origen a la presente acción.

    Frente a la demanda, los vendedores demandados niegan la relación contractual invocada por la actora, aduciendo que la intervención de la inmobiliaria se limitó a la tasación del inmueble, sosteniendo que los servicios contratados por R. lo fueron por exclusiva cuenta del comprador B., quien cancela el porcentaje de comisión acordado.

    A fs. 167 el Juzgador analiza el testimonio del Sr. B. y a fs. 167 vta. el testimonio del escribano M., de los que extrae la relación existente entre el corredor y el comprador.

    En cuanto a la relación entre el vendedor y el corredor, el Juzgador entiende no se halla la misma acreditada, dado que se elimina de las minutas de los boletos de compraventa incorporados a fs. 42 /43 la cláusula séptima que se refería a la intervención de la inmobiliaria y el compromiso de ambas partes de cancelar los honorarios del corredor.

    A fs. 168 vuelve sobre el testimonio de B., el que señala “se produce un conflicto al momento de firmar cuando B.C. le dice a R. que no iba a abonar la comisión de la parte vendedora... R. se pone nervioso, se entabla una discusión y R.R. le dice que igual se haga la operación para no entorpecerla...”. Se analiza también el testimonio de M.G. de fs . 143.

    Destaca el Juzgador que los demandados, desde el momento de celebrar el boleto de compraventa se opusieron al pago de honorarios por no haberlos convenido, rechazando la carta documento que les remitiera la actora, habiendo probado que R. tasó el inmueble, pero la concertación de los servicios fue hecha solo por una de las partes, en el caso la compradora.

    Concluye, que la actora no probó que la demandada haya prestado conformidad para la intervención en el negocio inmobiliario, no probando la existencia del contrato de corretaje entre ambas partes, por lo que no puede obligar a pagar la comisión a la parte que se opuso a su intervención.

    A fs. 168 deja en claro para el caso de que la sentencia no quede firme, debe rechazarse la defensa de prescripción opuesta, dado que no se ha cumplido el plazo bienal desde la celebración del negocio jurídico y la interposición de la demanda a los términos del Art. 851 del C. Comercio. Rechaza finalmente la demanda planteada por los actores.

    La sentencia sólo es apelada por el actor, y los demandados consienten el rechazo de la defensa de prescripción que decide el Juzgador a fs. 168 vta.. De esta forma, el tema en Alzada queda circunscripto a analizar la procedencia del recurso del actor, centrado solamente en el progreso o no de la acción de cobro de la comisión que éstos reclaman a los demandados, no estando prescripto dicho reclamo a los términos del Art. 851 C. Comercio.

  3. En su recurso, los demandados se agravian señalando que el Juzgador no ha valorado las constancias del proceso de las que surge la actuación de los Sres. R. y una autorización tácita de parte de los vendedores para el desempeño de la labor de la inmobiliaria, presentando luego una negativa intempestiva de los vendedores para pagar los honorarios.

    Analiza el apelante, la prueba testimonial rendida, y en base a ella sostiene está acreditada la tarea de mediación llevada a cabo por la inmobiliaria, que lleva finalmente a la concertación de la venta, por lo que se les debe retribuir el trabajo efectuado, abonándose la comisión que por ley le corresponde al vendedor.

  4. Se entiende, debe prosperar el agravio por las siguientes razones.

    Es sabido que el contrato de corretaje es un contrato consensual no formal, bilateral, oneroso y comercial (Confr. R.F. “Derecho Comercial Argentino”, P. General, pág. 519 Nº 376 últ. parte, Zavalia 1979; R.L.L. “Tratado de los Contratos” T. II, pág. 298, Rubinzal Culzoni 2000).

    Como contrato consensual, se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes y siendo no formal, no requiere forma expresa (Confr. Borda “Tratado de Derecho Civil Argentino Obligaciones” T. II pág. 133 y 135 – P. 1971).

    De acuerdo al Art. 1145 del Cód. Civil, el consentimiento puede ser expreso o tácito, el primero puede ser verbal o manifestarse por signos inequívocos y el segundo resulta de hecho o actos que lo presupongan o autoricen a presumirlo (Confr. B., Ob. citada, pág. 146).

    El corredor es la persona que se interpone profesionalmente entre la oferta y la demanda para facilitar o promover la conclusión de los contratos. Son personas que por su conocimiento de los mercados se encargan de efectuar las negociaciones preliminares que necesariamente preceden a todo contrato de alguna importancia y cuando han aproximado las voluntades de los contratantes, allanando las dificultades y procurando el acuerdo, dejan que los interesados concluyan directa y personalmente el negocio.

    De tal modo ahorran tiempo y esfuerzo con su labor de intermediación, por lo cual tienen derecho a cobrar una retribución. Los corredores no concluyen los contratos que interesan a sus clientes, sino...

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